婚前房屋贈與配偶及貸款問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於婚前購買房屋，目前貸款尚未全部清償。當事人欲將該房屋贈與配偶，但擔心是否會產生贈與稅問題。此外，當事人亦關心若日後不幸離婚，貸款債權人是否仍為原借款人，以及若未定期繳納貸款，該房屋是否會遭銀行拍賣。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 婚前購買之房屋在貸款尚未清償之情況下，能否合法贈與配偶並辦理過戶？
• 配偶間之不動產贈與是否須繳納贈與稅？
• 贈與過戶後，原貸款契約之債務人是否隨之變更？
• 離婚後房屋所有權與貸款債務之歸屬如何處理？
• 若未定期繳納貸款，銀行是否得對已過戶之房屋行使抵押權？

三、相關法條

• 民法第406條 — 贈與契約之定義
• 民法第758條 — 不動產物權變動須經登記
• 民法第860條 — 抵押權之效力
• 民法第1030-1條 — 剩餘財產分配請求權
• 遺產及贈與稅法第20條 — 配偶間贈與不計入贈與總額

四、法律分析

關於婚前購買且貸款尚未清償之房屋贈與配偶，在法律上確實可行。依民法第406條，贈與為當事人一方以自己之財產無償給與他方之契約。不動產贈與須依民法第758條辦理所有權移轉登記始生效力。即便房屋上設有銀行之抵押權，所有權移轉登記仍可辦理，抵押權不因所有權之移轉而消滅，抵押權具有追及效力，依民法第860條規定，抵押權人得就抵押物賣得之價金優先受償。

就贈與稅而言，依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，故夫妻間之不動產贈與免課贈與稅。但需注意，仍須辦理贈與稅申報並取得免稅證明，始得辦理產權移轉登記。此外，不動產移轉時尚須繳納契稅及土地增值稅（但夫妻贈與之土地增值稅得申請不課徵，惟日後再移轉時須合併計算）。

關於貸款債務之歸屬，房屋贈與過戶後，所有權雖已移轉至配偶名下，但原貸款契約之債務人仍為原借款人，不會因產權移轉而自動變更。除非與銀行另行協商變更債務人或進行債務承擔，否則原借款人仍負有清償貸款之義務。若未定期繳納貸款，銀行得依抵押權對該房屋聲請強制執行拍賣，即使房屋已移轉至配偶名下亦不影響銀行之權利。離婚後，此債務關係亦不會改變，原借款人仍須繼續清償貸款。值得注意的是，贈與配偶之房屋在日後離婚時，不列入剩餘財產分配之計算基礎。

五、結論與建議

結論：婚前房屋在貸款未清償時仍可贈與配偶，配偶間贈與免課贈與稅但須申報。贈與後貸款債務人不自動變更，原借款人仍負清償責任，銀行之抵押權不受影響。

1. 向地政事務所辦理贈與之所有權移轉登記前，先向國稅局申報贈與稅並取得免稅證明書。
2. 注意土地增值稅之處理，可申請夫妻贈與不課徵土地增值稅，但應了解日後再移轉時之稅務影響。
3. 贈與前先與貸款銀行溝通，確認銀行是否同意產權移轉，部分銀行貸款契約可能約定未經同意不得移轉。
4. 如欲將貸款債務一併移轉，須與銀行協商辦理債務承擔或轉貸手續。
5. 考慮是否需要在贈與契約中約定附負擔條款，以保障自身權益。
6. 建議諮詢地政士（代書）及稅務專業人士，完整評估不動產贈與之稅務及法律風險。
7. 如擔心日後離婚之風險，可考慮簽訂夫妻財產契約或設定其他保障機制。