婚前房屋贈與配偶及離婚後貸款責任問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於婚前購買房屋，目前該房屋之貸款尚未清償完畢。當事人欲將該房屋贈與配偶，惟擔憂是否會產生贈與稅之問題。此外，當事人亦欲瞭解若日後不幸離婚，貸款之債權人是否仍為當事人本人，以及若未按期繳納貸款，房屋是否會遭銀行聲請法院拍賣。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 婚前購買之房屋於貸款未清償時，法律上是否得贈與配偶？須經銀行同意嗎？
• 夫妻間之不動產贈與是否須課徵贈與稅？
• 房屋贈與配偶後，貸款契約之債務人是否隨之變更？
• 離婚後原借款人未繳貸款，銀行得否拍賣已移轉至前配偶名下之房屋？

三、相關法條

• 民法第406條 — 贈與契約之定義
• 民法第758條 — 不動產物權變動之登記生效主義
• 民法第860條 — 抵押權之定義
• 民法第1030條之1 — 剩餘財產分配請求權
• 強制執行法第4條 — 強制執行之執行名義
• 民法第300條 — 債務承擔

四、法律分析

婚前購買之房屋於貸款未清償時，法律上仍可贈與配偶。依民法第406條，贈與係當事人一方以自己之財產無償給與他方之契約。不動產之贈與須依民法第758條辦理所有權移轉登記始生效力。然而，實務上須特別注意，多數銀行之房屋貸款契約中均載有限制條款，規定借款人未經銀行同意不得將抵押物移轉他人，否則銀行得視為違約並要求提前清償全部貸款。因此，贈與前務必先徵得貸款銀行之書面同意。

關於贈與稅之問題，依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，因此夫妻間之不動產贈與無須繳納贈與稅。惟仍須向國稅局申報贈與稅並取得免稅證明書，作為辦理所有權移轉登記之必要文件。另須注意，贈與移轉仍需繳納土地增值稅及契稅等規費。

房屋所有權移轉至配偶名下後，貸款契約之債務人並不因此自動變更。原借款人仍為貸款之債務人，須繼續負擔清償責任。若欲變更債務人為配偶，須依民法第300條之規定，經銀行（債權人）同意後始得為之。即使房屋已贈與配偶，銀行對該房屋之抵押權（民法第860條）並不因所有權移轉而消滅，抵押權具有追及效力，不論房屋歸何人所有，銀行均得就該抵押物行使權利。

因此，若離婚後原借款人未按期繳納貸款，銀行得依抵押權就該房屋聲請法院拍賣，縱使該房屋已登記在前配偶名下。前配偶屆時可能面臨房屋遭拍賣之風險。此外，須留意依民法第1030條之1規定，婚姻關係存續中受贈之不動產，於離婚時不列入剩餘財產差額分配之計算，但贈與行為本身不可撤銷（除符合法定撤銷事由外）。

五、結論與建議

結論：婚前房屋於貸款未清時可贈與配偶，夫妻間贈與免贈與稅。惟贈與後貸款債務人不變，銀行之抵押權具追及效力，離婚後若未繳貸款，銀行仍得拍賣該房屋。

1. 贈與前先向貸款銀行確認是否同意移轉所有權，避免觸發提前清償條款。
2. 向國稅局申報夫妻間贈與稅，取得免稅證明書後再辦理所有權移轉登記。
3. 評估是否同時辦理債務承擔，將貸款債務人變更為配偶，使權利義務一致。
4. 考慮簽訂書面協議，約定配偶受贈後應負擔之貸款清償義務及違約責任。
5. 瞭解土地增值稅及契稅之稅額，預先準備相關費用。
6. 如擔心離婚風險，可考慮以夫妻財產制契約（改用分別財產制）搭配贈與，或設定其他擔保機制。
7. 諮詢專業地政士及家事律師，確保贈與流程合法完備並充分保障自身權益。