問題96：共同購置房屋與產權登記糾紛

一、問題／事實整理

某對夫妻共同出資購買不動產，惟基於節稅考量，經仲介建議將房屋僅登記於其中一方名下。雙方於購屋時並未簽署任何書面協議載明各自之出資比例及產權歸屬。數年後夫妻感情生變，登記名義人主張房屋完全為其個人所有，否認他方之出資事實。出資較多之一方面臨產權遭否認之法律困境，欲釐清其權利主張之法律基礎。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 不動產登記名義與實際出資不一致時，出資人得否主張借名登記關係存在
• 夫妻間法定財產制下，婚後取得之不動產於離婚時應如何分配
• 出資人就借名登記之舉證責任及所需證據之類型與程度
• 未簽署書面產權協議對出資人權利主張之影響及補救方式

三、相關法條

民法第1017條：夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，不能證明為婚前或婚後財產者推定為婚後財產。

民法第1030-1條：法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產扣除婚姻關係存續所負債務後，雙方剩餘財產之差額應平均分配。

民法第179條：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第541條：受任人以自己之名義為委任人取得之權利，應移轉於委任人。

四、法律分析

（1）借名登記關係之認定與出資人之返還請求權
實務上，夫妻間因節稅或其他便利考量，將共同出資購買之不動產僅登記於一方名下之情形甚為常見。最高法院判例肯認此類「借名登記」契約之效力，認為其性質類似於委任關係，出資人（借名人）與登記名義人（出名人）間成立借名登記契約，借名人得類推適用民法第541條第2項之規定，請求出名人將不動產移轉登記返還。然而，借名登記契約之成立須由主張者負舉證責任，出資人必須提出充分之證據證明借名登記合意之存在，例如出資之銀行匯款紀錄、購屋協商過程之通訊紀錄、仲介之證詞等，始能成功主張權利。若欠缺書面協議且無其他間接證據，舉證將面臨相當之困難。

（2）夫妻剩餘財產分配請求權之適用
若夫妻間未另行約定財產制，即適用法定財產制。依民法第1030-1條之規定，法定財產制關係消滅時（包含離婚），夫或妻現存之婚後財產扣除債務後，剩餘財產較少之一方得向他方請求差額之半數。因此，即使出資人無法證明借名登記關係之存在，於離婚訴訟中仍得主張剩餘財產分配請求權，將登記於他方名下之房屋列入婚後財產之計算範圍，請求分配差額。此一制度目的在於保護婚姻中對家庭有貢獻但名下財產較少之一方，使其能公平分享婚姻期間所累積之財富。出資人應同時評估借名登記返還與剩餘財產分配兩種途徑，擇優主張。

五、結論與建議

1. 全面蒐集出資證據：彙整所有與購屋相關之銀行匯款紀錄、交易明細、買賣契約副本及付款收據，建立完整之出資證據鏈。
2. 取得第三方證詞：聯繫當初協助購屋之不動產仲介及知悉購屋過程之親友，請其提供書面證詞或願於法庭作證。
3. 同步規劃離婚與財產訴訟：若夫妻關係已破裂，應同時規劃離婚訴訟與產權確認或剩餘財產分配訴訟，兩者關聯密切宜一併處理。
4. 委任不動產估價師鑑價：聘請合格之不動產估價師就系爭房屋進行鑑價，作為剩餘財產分配計算之基礎。
5. 日後共同購屋務必簽署書面協議：未來共同出資購買不動產時，無論親屬關係如何密切，均應簽署書面協議明確載明各方出資比例與產權歸屬。