政府機關未繳管理費：區分所有權人是否可免繳？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某新建社區去年陸續完成交屋，建設公司於交屋時依合約要求所有區分所有權人繳交預繳6個月管理費（每坪120元）及管理基金（每坪1000元），多數私人業主均已繳納。然而社區中有4戶分別登記為某市政府財政局（1戶）及國有財產署（3戶）之區分所有權人，交屋逾半年仍未繳交上述費用。政府機關先以「尚未成立管委會，無法源依據」為由拒繳；社區成立管委會後，政府機關又改以「交屋時未有明文規定須繳交」為由拒絕繳付。目前該社區物業經理欲了解管委會如何追討此等欠費。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 政府機關作為公寓大廈之區分所有權人，是否與一般私人業主負擔相同之管理費及管理基金繳納義務？
• 政府機關以「管委會尚未成立」或「無明文規定」為由拒繳，此等抗辯於法律上是否成立？
• 管委會成立後，可否追溯請求政府機關繳納自交屋日起積欠之管理費與管理基金？法律依據為何？
• 若政府機關持續拒繳，管委會應循何種法律程序進行催告與強制追討？

三、相關法條

公寓大廈管理條例第10條：共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

公寓大廈管理條例第18條：公共基金之來源包括區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之費用，起造人於交屋時應繳之款項等。

公寓大廈管理條例第21條：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或管理費已逾二期者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付。

公寓大廈管理條例第36條：管理委員會之職務包括收益、公共基金與其他經費之收支、保管及運用。

四、法律分析

（1）政府機關與私人業主負擔相同之管理費繳納義務
公寓大廈管理條例為特別法，其適用對象為所有區分所有權人，不因所有權人之身分為自然人、法人或政府機關而有差異。依該條例第10條，共用部分之管理維護費用由區分所有權人按其應有部分比例分擔，此為法定義務而非約定義務，縱未成立管委會或交屋文件未特別載明，該義務仍然存在。第18條更明確規定公共基金之來源包含起造人及區分所有權人應繳之款項。政府機關以「管委會尚未成立」為由拒繳，係混淆管理費之「繳納義務」與管委會之「管理職權」。繳納義務自取得區分所有權時即發生，不以管委會成立為前提。而其後改以「無明文規定」為由拒繳，亦不成立，因法定義務不待契約明文規定即有拘束力。政府機關作為法律之執行者，更應率先遵守法律規範，其拒繳行為不僅於法無據，亦有違誠信。

（2）管委會追討欠費之法律依據與執行程序
依公寓大廈管理條例第21條，區分所有權人積欠管理費或公共基金已逾二期者，管委會得訴請法院命其給付，應予特別注意者，此處之訴訟為給付之訴，取得確定判決後即為執行名義，可聲請法院強制執行。管委會之追討程序建議分階段進行：第一階段，由管委會以正式公文（存證信函）向政府機關之承辦單位發送催繳通知，載明法律依據、應繳金額、計算方式及繳納期限。第二階段，若政府機關未於期限內繳納，管委會可向地方法院提起給付訴訟，由於金額可能未超過新臺幣50萬元，得適用小額訴訟或簡易訴訟程序，降低訟累。需注意的是，對政府機關之訴訟應以該管機關為被告（如以國有財產署為被告），將訴狀送達至機關所在地。此外，管委會亦可善用支付命令程序，若政府機關未於20日內異議，支付命令即確定而具有執行名義，程序較訴訟更為簡便快速。

五、結論與建議

1. 備齊繳費依據文件：整理公寓大廈管理條例相關條文、區分所有權人會議決議、社區規約中管理費與管理基金之收費標準、各私人業主已繳納之紀錄等，作為向政府機關催繳之法律依據。
2. 以正式公文催告政府機關：由管委會以存證信函分別寄送至市政府財政局及國有財產署之承辦單位，載明法條依據、應繳金額明細、繳納期限（30日），並保留送達回執。
3. 向主管機關陳情協助：同步向縣市政府之公寓大廈管理主管機關（建管處或都發局）反映政府機關拒繳管理費之情形，請求主管機關協助函請相關機關依法繳納。
4. 聲請支付命令或提起給付訴訟：若催告期滿仍未繳納，依公寓大廈管理條例第21條向法院聲請支付命令或提起給付訴訟，請求政府機關給付積欠之管理費、管理基金及法定遲延利息。
5. 取得執行名義後聲請強制執行：支付命令確定或取得確定判決後，向法院聲請對政府機關之公庫或相關帳戶進行強制執行，依法追回全部欠款。