未辦保存登記老房屋所有權認定與繼承爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人目前居住之房屋係由已故祖父於數十年前所興建，祖父為原始起造人，惟該建物從未辦理保存登記，故無房屋所有權狀。該房屋坐落於兩筆地號上，前半段土地為當事人之父所有，後半段土地則由多位姑姑共有。當事人一家已在此居住超過四十年，戶籍亦長期設於該址。祖父過世約十年後，其中一位姑姑主張該房屋已登記在其名下並要求當事人搬離，但僅能提出房屋稅繳稅單作為憑據，無法出示所有權狀。當事人認為該建物屬祖父之未分配遺產，拒絕搬遷，雙方因此產生爭議。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未辦保存登記之建物，其所有權應如何認定？房屋稅納稅義務人之記載是否等同所有權之證明？
• 祖父過世後，該未登記建物是否屬於全體繼承人公同共有之遺產？
• 當事人一家長期居住使用逾四十年，是否得依民法第769條或第770條主張時效取得所有權？
• 若姑姑主張所有權成立，坐落於父親土地上之房屋前半段，土地所有人得否請求拆屋還地？
• 當事人目前之居住使用是否構成有權占有？

三、相關法條

• 民法第769條 — 占有他人未登記不動產滿二十年之時效取得
• 民法第770條 — 善意並無過失占有未登記不動產滿十年之時效取得
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權
• 民法第1151條 — 繼承人對遺產之公同共有
• 民法第1164條 — 繼承人得隨時請求分割遺產
• 土地登記規則第79條 — 建物所有權第一次登記（保存登記）

四、法律分析

就未辦保存登記建物之所有權歸屬，實務上向來以原始出資興建之起造人為所有權人。最高法院91年度台上字第2154號判決明確指出，未辦理保存登記之建物，其所有權歸屬以出資興建者為準，不以房屋稅納稅義務人之登記為認定標準。房屋稅之納稅義務人僅為稅捐稽徵之便利而設，並非所有權之證明。因此，姑姑僅憑繳稅單主張所有權，法律上並不充分。

祖父為原始起造人，其過世後該建物即依民法第1151條成為全體繼承人公同共有之遺產。在遺產分割前，任何繼承人均不得單獨主張取得該建物之完整所有權。當事人一家作為繼承人之一，在遺產尚未分割之前，基於公同共有人之地位，其居住使用並非無權占有。

至於時效取得部分，依民法第769條及第770條之規定，以所有之意思和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，達法定期間者，得請求登記為所有人。然而，本案當事人係以繼承人之身分居住，而非以「所有之意思」占有「他人」之不動產，且占有人須向地政機關申請時效取得登記，在登記完成前對方均得提出異議。實務上，最高法院85年度台上字第1580號判決亦指出，時效取得之主張，須占有人自始即以所有之意思占有，若僅基於使用借貸或其他法律關係而占有者，不得主張時效取得。因此，時效取得之主張在本案中面臨困難。就拆屋還地部分，若確認房屋為全體繼承人公同共有，坐落於父親土地上之部分，父親本身亦為共有人之一，不宜自行主張拆除。

五、結論與建議

結論：該未辦保存登記之建物應屬祖父之遺產，由全體繼承人公同共有，姑姑僅憑房屋稅繳稅單不足以證明其單獨所有權。當事人一家基於繼承人身分居住使用，並非無權占有，但長期而言仍應透過遺產分割程序釐清各繼承人之權利。

1. 向地政機關及稅捐稽徵處申請建物相關資料，確認房屋稅納稅義務人之變更紀錄及原始起造紀錄。
2. 蒐集祖父為原始起造人之證據，如舊有建築執照、鄰居證詞、老照片等。
3. 申請祖父之繼承系統表及全體繼承人之戶籍謄本，釐清完整繼承關係。
4. 向法院提起遺產分割之訴，將該建物納入遺產範圍進行分割，以確定各繼承人之權利。
5. 在遺產分割訴訟中，主張當事人一家長期居住使用之事實，爭取原物分割或以金錢補償方式取得該建物。
6. 同時處理房屋坐落土地之問題，就後半段姑姑共有土地之使用權源進行協商或訴訟確認。
7. 委任專業律師評估是否有其他有利主張，如默示分管契約之存在或使用借貸關係等。