找人合租是否違反轉租新制規定

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人計畫承租一間家庭式房屋，並打算另外找室友共同居住以分擔租金。惟當事人得知轉租新制上路後，擔心此種找人合租、分攤房租之行為可能構成二房東之違法轉租行為。當事人疑慮在於：非以營利為目的之合租行為，是否仍須辦理包租業登記？又此類合租安排在法律上應如何定性？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人找室友合租並分攤房租，在法律上是否構成民法第443條所稱之「部分轉租」？
• 租賃住宅市場發展及管理條例所規範之「包租業」是否適用於個人非營利性質之合租行為？
• 非以營利為目的之合租，是否仍需辦理轉租登記或取得出租人之書面同意？
• 若租約中未約定禁止轉租或合租，承租人之合租行為是否當然合法？

三、相關法條

• 民法第443條 — 承租人轉租之限制與房屋部分轉租之例外
• 民法第444條 — 轉租後原租賃關係之存續
• 民法第438條 — 承租人依約定方法使用租賃物之義務
• 租賃住宅市場發展及管理條例第3條 — 包租業及轉租之定義
• 租賃住宅市場發展及管理條例第19條 — 包租業經營許可之規定
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制

四、法律分析

首先，就合租行為之法律定性而言，承租人找室友共同居住並分擔房租，若室友係與承租人共同向出租人簽約，則屬於共同承租而非轉租；惟若僅由承租人一人與出租人簽約，再自行安排他人入住並收取分擔之租金，則在法律上可能被認定為民法第443條所稱之「部分轉租」。依該條但書規定，房屋之承租人除有反對約定外，得將其一部分轉租於他人，因此若租約中無禁止轉租之約定，承租人之部分轉租原則上並不違法。

其次，就轉租新制而言，租賃住宅市場發展及管理條例所規範之「包租業」，係指承租租賃住宅並「以營利為目的」轉租之營業行為。個人非以營利為目的而找室友合租分擔房租，與包租業之營業行為在性質上截然不同，原則上無須依該條例辦理包租業登記。最高法院107年度台上字第1821號裁定亦曾闡釋，部分轉租之認定應就其是否具有營利性質及轉租規模綜合判斷。

然而，實務上仍建議承租人在找室友合租前，先行取得出租人之同意。蓋即便法律上允許部分轉租，出租人仍可能因不知情而產生疑慮，甚至認為承租人已違反租約之使用方式約定（民法第438條），進而引發不必要之爭議。較為妥善之做法係將室友列為租約之共同承租人，或取得出租人之書面同意，以明確各方權利義務關係。

五、結論與建議

結論：個人非營利目的之合租分擔房租，原則上不構成租賃住宅市場發展及管理條例所規範之包租業行為，無須辦理包租業登記。但在民法上仍可能構成部分轉租，建議事先取得出租人同意以避免爭議。

1. 在簽訂租約前，主動向出租人說明將有室友共同居住之計畫，並取得書面同意。
2. 最佳做法係將室友一併列為租約之共同承租人，使其與出租人間直接成立租賃關係。
3. 若無法將室友列為共同承租人，至少應於租約中加註出租人同意承租人與他人合住之條款。
4. 合租人之間應簽訂書面之合租協議，約定各自分擔之租金、公共區域使用規則及退出機制等事項。
5. 避免向室友收取高於實際分攤比例之租金，以免被認定為營利性質之轉租行為。
6. 若出租人明確拒絕合租安排，承租人應尊重出租人之意見，或另行尋找允許合租之房源。