房屋部分轉租與Airbnb日租套房合法性分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為出租人，其承租人同時承租五間房間，並以輪流居住之方式，將當日未使用之房間透過短租平台出租給不特定第三人。出租人不希望承租人充當二房東，惟承租人主張依法得為部分轉租，因此產生爭議。本案涉及民法上部分轉租之適用範圍，以及短租平台日租行為是否構成旅館業經營而須另行登記之問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人以輪流居住方式將空置房間透過短租平台出租，是否屬於民法第443條所稱之「部分轉租」？
• 出租人與承租人之租約中是否已有明確禁止轉租之約定？若無反對約定，承租人之部分轉租行為是否當然合法？
• 承租人以日租方式透過Airbnb經營，是否構成發展觀光條例所規範之旅館業行為，而須辦理營業登記？
• 出租人如欲終止租約，應具備何種法律要件？是否得以承租人違法經營日租套房為由主張終止？

三、相關法條

• 民法第443條 — 承租人轉租之限制與部分轉租之例外
• 民法第444條 — 轉租後原租賃關係之存續與損害賠償
• 民法第438條 — 承租人應依約定方法使用租賃物
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之限制
• 發展觀光條例第24條 — 經營旅館業應辦理登記
• 發展觀光條例第55條之1 — 未經登記經營旅館業之處罰

四、法律分析

依民法第443條第1項規定，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。本案承租人主張其行為屬於部分轉租，然須注意者，所謂「部分轉租」係指承租人仍保有租賃物之一部分自行使用，而將其餘部分交由次承租人使用之情形。承租人同時租用五間房間，以輪流居住方式將空置房間透過短租平台出租，其實質上已將大部分租賃物交由他人使用，且使用對象為不特定之短期旅客，與一般部分轉租之態樣顯有不同。

更重要的是，承租人透過Airbnb以日租方式出租房間，依實務見解及主管機關函釋，提供日租住宿服務屬於旅館業之經營範疇。依發展觀光條例第24條第1項規定，經營旅館業者須辦妥公司或商業登記，並向地方主管機關申請登記領取登記證後始得營業。未經登記而經營者，依同條例第55條之1，以廣告或網路散布營業訊息者，可處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰。最高法院104年度台上字第1455號判決亦指出，承租人使用租賃物之方式如違反法令強制規定，出租人得主張承租人違反租賃契約之義務。

此外，即便租約中未明文禁止轉租，出租人仍得主張承租人將租賃物供作日租套房經營，已逾越一般居住使用之目的，違反民法第438條承租人應依約定方法使用租賃物之規定。出租人得據此主張終止租約，並請求因此所受之損害賠償。建議出租人於租約中明確約定禁止任何形式之轉租，以杜絕日後爭議。

五、結論與建議

結論：承租人以輪流居住方式將空置房間透過Airbnb日租出租，不僅可能逾越民法第443條部分轉租之範圍，更因未經旅館業登記而經營日租套房，違反發展觀光條例之強制規定。出租人得據此主張終止租約，承租人亦面臨行政處罰之風險。

1. 出租人應檢視現行租約內容，確認是否有明確禁止轉租之約定，若無，應儘速以書面補充約定禁止任何形式之轉租。
2. 出租人可蒐集承租人透過短租平台刊登廣告之截圖等證據，作為日後主張違約或終止契約之依據。
3. 出租人得以存證信函通知承租人立即停止日租行為，並表明如不改正將終止租約。
4. 承租人應注意，未經旅館業登記而經營日租套房，將面臨三萬至三十萬元之行政罰鍰，且可能被連續處罰。
5. 出租人如決定終止租約，應依民法第443條第2項規定行使終止權，並以書面通知承租人。
6. 建議出租人諮詢專業律師，評估是否另行主張承租人違反民法第438條使用方式之義務，以強化終止租約之法律基礎。
7. 日後簽訂租約時，建議明確約定租賃用途限於自住，並載明禁止以任何形式轉租或供作營業使用。