問題87：房屋買賣時的隱藏瑕疵與追訴期限

一、問題／事實整理

甲方向乙方購買住宅公寓，購入時經驗屋檢查未發現異常。入住數月後，甲方發現電路系統嚴重老化且不符現行安全標準，修繕費用甚鉅。乙方主張不知情，甲方擬追究瑕疵擔保責任。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 隱藏瑕疵之定義與認定標準
• 驗屋檢查與買方注意義務之範圍
• 瑕疵擔保請求權之時效與起算
• 出賣人不知情是否影響擔保責任

三、相關法條

民法第354條：買賣物之瑕疵擔保責任

民法第359條：瑕疵擔保之減少價金或解除契約

民法第365條：瑕疵擔保請求權之期間限制

四、法律分析

（1）隱藏瑕疵之認定與舉證
隱藏瑕疵係指買方於交付時依通常檢查無法發現之缺陷。電路老化屬內部結構問題，非一般驗屋所能察覺，應認定為隱藏瑕疵。依民法第354條，出賣人對隱藏瑕疵負無過失擔保責任，不以知情為要件。

（2）請求權時效與救濟方式
依民法第365條，買受人應於發現瑕疵後六個月內行使權利，且自交付後不得逾五年。甲方應於發現後儘速以書面通知乙方，並得依民法第359條主張減少價金或解除契約，另得依第360條請求損害賠償。

五、結論與建議

1. 委請專業鑑定：聘請合格電氣技師出具檢測報告，確認瑕疵性質與修繕費用。
2. 儘速書面通知：以存證信函通知乙方瑕疵情形，保全請求權時效。
3. 主張擔保責任：依民法第359條請求減少價金或解除契約，並依第360條求償修繕費用。
4. 保全相關證據：保存買賣契約、驗屋報告、瑕疵照片及鑑定報告等資料。
5. 評估訴訟途徑：如協商未果，應於法定期限內提起民事訴訟主張權利。