租賃認定

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人介紹友人向其親戚承租空房，因三方均為熟識之人，基於信任而未簽訂書面租約。友人承租期間約三年，均按時將租金轉帳至出租人帳戶。近期友人搬離後，卻以「無租約證明」為由，要求出租人返還過去三年所有已轉帳之金額。出租人欲了解如何在缺乏書面租約之情況下，主張該等款項為租金而無須返還。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未簽訂書面租約之情況下，口頭約定之租賃契約是否有效成立？
• 承租人按時轉帳之行為是否足以證明租賃合意之存在？出租人應如何舉證？
• 承租人搬離後以無書面租約為由要求返還全部已付金額，在法律上是否有據？
• 轉帳紀錄上若無「租金」之備註，出租人如何證明該款項之性質為租金？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義（諾成契約，不以書面為必要）
• 民法第422條 — 不動產租賃期限逾一年者未以字據訂立視為不定期限租賃
• 民法第179條 — 不當得利之構成要件
• 民法第153條 — 契約以意思表示合致為成立要件
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之限額

四、法律分析

依民法第421條規定，租賃契約為諾成契約，以當事人就租賃物及租金互相表示意思一致時即為成立，不以簽訂書面契約為必要。民法第422條僅規定不動產租賃期限逾一年者未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，但並非否認口頭租賃契約之效力。因此，即便未簽書面租約，只要雙方有租賃之口頭合意且承租人實際入住，租賃契約即有效成立。最高法院51年台上字第2788號判例亦肯認，租賃為諾成契約，不須具備書面或其他方式為成立之要件。

本案承租人三年間按時將固定金額轉帳至出租人帳戶之行為，本身即為租賃關係存在之強力間接證據。定期、定額之轉帳模式與租金之支付特徵高度吻合，且承租人實際居住使用該房屋，進一步印證雙方存在租賃之合意。出租人得以下列證據佐證租賃關係之存在：銀行轉帳紀錄（顯示定期定額之支付模式）、其他知情人之證詞（如同棟其他租客）、承租人之入住時間與轉帳時間之對應關係、水電費之繳納紀錄等。

就承租人要求返還全部已付金額之主張而言，其法律基礎應為不當得利（民法第179條），即主張出租人受領款項欠缺法律上之原因。然而，既然租賃關係確實存在，出租人受領租金係基於有效之租賃契約，具有法律上之原因，並不構成不當得利。承租人以無書面租約為由否認租賃關係，在法律上缺乏依據，蓋書面非租賃契約之成立要件。承租人若提起返還訴訟，出租人得以上述證據抗辯租賃關係之存在，法院應不致支持承租人之主張。

五、結論與建議

結論：租賃契約為諾成契約，不以書面為成立要件。承租人三年間按時轉帳並實際居住之事實，足以認定租賃關係存在。出租人受領租金具有法律上之原因，無須返還。承租人以無書面租約為由要求退款，缺乏法律依據。

1. 立即調閱並保存三年來之完整銀行轉帳紀錄，確認每筆轉帳之日期、金額及來源帳戶。
2. 聯繫同棟其他租客或知情之第三人，請其出具書面聲明或願意作為證人，證明承租人確有租住之事實。
3. 蒐集承租期間之水電費繳納紀錄，若由出租人代繳，可作為租賃關係之間接證據。
4. 保存與承租人之間任何涉及租賃之通訊紀錄（如討論租金金額、入住時間之訊息等）。
5. 若承租人正式提出返還請求，以存證信函回覆聲明租賃關係存在，拒絕返還租金。
6. 未來出租房屋時，即便是親友關係，亦應簽訂書面租賃契約，以避免類似糾紛再次發生。
7. 若承租人提起民事訴訟，委任律師應訴，以上述證據主張租賃關係合法有效。