房屋所有權人配偶主張未授權出租，並揚言未與她簽約者為惡意佔有

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

租客與持有房屋所有權人簽名蓋章之代理出租授權書的代理人簽訂租約，承租分租套房。然而，房屋所有權人之配偶多次於夜間闖入需感應門卡方能進入之租屋樓層公共空間，張貼公告聲稱從未授權代理人出租，並限期要求租客與其重新簽約否則須搬離，甚至引用刑法竊盜罪條文指稱租客為惡意佔有人。房屋所有權人先前已向租客確認過代理人簽訂之租約具有合法效力。該配偶並非房屋之共同所有權人。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 所有權人之配偶於夜間闖入需門卡感應之租屋範圍按電鈴騷擾租客，是否構成刑法侵入住居罪？
• 配偶張貼公告指稱租客為惡意佔有並引用竊盜罪條文，是否構成妨害名譽之誹謗罪？
• 租客與持有合法代理出租授權書之代理人所簽訂之租約，是否會因所有權人親屬間之房屋糾紛而受影響？
• 非房屋共同持有人之所有權人配偶，是否有權主張收回房屋管理權或撤銷出租授權？

三、相關法條

• 民法第103條 — 代理行為之效力歸屬於本人
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第425條 — 買賣不破租賃原則
• 刑法第306條 — 侵入住居罪
• 刑法第310條 — 誹謗罪
• 刑法第320條 — 竊盜罪（配偶所引用之條文）
• 刑法第304條 — 強制罪

四、法律分析

首先，就租賃契約效力而言，租客與持有房屋所有權人簽名蓋章之代理出租授權書的代理人簽約，依民法第103條規定，代理人於代理權限內以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。既然房屋所有權人已出具授權書，且事後更向租客確認合約之合法效力，該租賃契約對所有權人及租客均具有法律拘束力。所有權人之配偶既非房屋所有權人亦非契約當事人，自無權利要求租客搬離或重新簽約。

其次，關於配偶闖入租屋範圍之行為，依刑法第306條規定，無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地者，處一年以下有期徒刑、拘役或罰金。租客承租之分租套房及其公共區域（需門卡感應進入之樓層），在租約有效期間內屬租客之使用範圍。配偶非所有權人亦無正當理由，屢次於夜間未經同意闖入，已涉嫌侵入住居罪。最高法院108年度台上字第2196號判決指出，縱令行為人為房屋所有權人之親屬，若未經合法占有人之同意而進入，仍可能構成侵入住居罪。

再者，配偶張貼公告指稱租客為「惡意佔有」並引用刑法第320條竊盜罪條文，此一行為涉及對租客名譽之侵害。租客係基於合法租約占有房屋，並非無權占有更非竊盜，配偶以不實內容公開指摘租客涉犯竊盜罪，足以貶損租客之社會評價，可能構成刑法第310條誹謗罪。至於租約是否會因所有權人親屬間之糾紛而受影響，原則上租客無須擔心，蓋租賃契約之當事人為所有權人（透過代理人）與租客，第三人之爭議不影響契約效力。

五、結論與建議

結論：租客與合法授權之代理人所簽訂之租約有效成立，所有權人配偶既非所有權人亦非契約當事人，無權要求租客搬離或重新簽約。配偶之闖入行為涉嫌侵入住居罪，張貼不實公告亦可能構成誹謗罪，租客得依法維護自身權益。

1. 保留代理出租授權書影本及所有權人確認合約效力之相關紀錄（訊息、錄音等），作為租約合法性之證據。
2. 記錄配偶每次闖入之時間、方式及行為（建議以監視器畫面、照片或證人證詞保存），作為提告侵入住居罪之證據。
3. 保存配偶張貼之公告內容（拍照存證），可作為提告誹謗罪之證據。
4. 以存證信函正式通知所有權人配偶，告知租約合法有效，要求其停止騷擾及侵入行為。
5. 若騷擾行為持續，可向警方報案並考慮對配偶提出侵入住居罪及誹謗罪之刑事告訴。
6. 聯繫房屋所有權人或代理人，要求其出面處理配偶之不當行為，並確認出租授權之持續效力。
7. 如有必要，委任律師發函或提起訴訟，以法律途徑排除配偶之持續騷擾。