租約到期不續約之租金爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租房屋，租約屆期日為某年二月中旬，續約後之書面契約亦載明租期至該日止。當事人於租約到期前向房東表示不再續約，希望於屆期日或提前數日搬離。然而房東主張當初口頭約定租至月底，堅持租金須支付至該月底，且表示最快要數天後才能回來處理退租事宜。當事人困惑契約書面載明之到期日與房東口頭主張不一致，不知應如何處理租金計算及退租問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 書面契約所載之租期屆滿日與房東口頭主張不一致時，應以何者為準？
• 房東未能於租約屆期日前回來辦理點交，房客是否仍須支付超出契約期間之租金？
• 房客於租約屆期日前搬離，是否仍有義務等候房東方便之時間始得辦理點交？
• 房客如何在房東不配合之情況下，有效完成退租程序並保障自身權益？

三、相關法條

• 民法第450條 — 定期租賃之届期消滅
• 民法第451條 — 租賃期限屆滿後默示更新
• 民法第455條 — 承租人返還租賃物之義務
• 民法第153條 — 契約之成立與意思表示合致
• 民法第3條 — 書面之意義及效力
• 土地法第97條 — 城市房屋租金之限制

四、法律分析

本案核心爭議在於書面契約與口頭約定不一致時之效力認定。依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立。而依民法第3條，依法律之規定有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。雖然租賃契約不以書面為成立要件，但雙方既已簽訂書面契約且載明租期至特定日期，房東事後主張口頭約定租至月底，須由房東負舉證責任。在書面契約存在之情況下，口頭主張通常難以推翻書面記載之內容。

依民法第450條第1項，定期租賃之租賃關係於期限屆滿時消滅，房客之租金給付義務亦僅至契約屆滿日為止。房東主張租金須付至月底，於法無據。至於房東聲稱無法於屆期日前回來處理之問題，此屬房東自身之不便，不應轉嫁為房客之義務。房客仍得於屆期日前搬離並通知房東辦理點交，房東遲延受領點交之不利益，應由房東自行承擔。

惟應注意民法第451條默示更新之規定：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。因此，房客若於屆期日後仍繼續占用房屋（即使是等候房東前來點交），即有被視為默示更新之風險，此時房東可能據以主張房客應繼續支付租金。為避免此一風險，房客應於屆期日當日或之前完成搬離，並以書面通知房東。

五、結論與建議

結論：書面契約所載之租期屆滿日應優先於房東口頭主張，房客之租金給付義務僅至契約屆滿日為止。房東因自身因素無法於屆期日辦理點交，不應要求房客額外支付超出租期之租金。建議房客於屆期日前完成搬離並以書面通知房東。

1. 立即以存證信函或書面通知房東，明確表示依契約約定租期已屆滿，將於屆期日搬離並請求辦理點交。
2. 於屆期日前完成搬離，避免因繼續占用而觸發民法第451條默示更新之效果。
3. 搬離前詳細拍照記錄房屋現況，以備日後如有損害賠償爭議時作為證據。
4. 將鑰匙交還房東或透過掛號郵件寄回，並保留寄送證明，以證明已依約返還租賃物。
5. 若房東仍堅持要求支付至月底之租金，可向鄉鎮市區公所聲請調解。
6. 保留書面契約正本及所有與房東之通訊紀錄，作為日後爭議處理之依據。