退租時房東要求壁紙全部重貼之修繕責任歸屬

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人短期租賃一處房屋，退租時房東發現屋內壁紙有刮傷痕跡，要求承租人負擔全部壁紙重新張貼之費用。然而，房東並未提供入住時壁紙無損壞之照片或書面點交紀錄。承租人表示因租期短暫，入住時未逐一確認每處壁紙之狀態，無法確定刮傷是否為其使用期間所造成。承租人對此修繕費用之歸屬感到疑惑，並欲了解應先向調解委員會申請調解或可直接提起民事訴訟。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東主張壁紙損壞係承租人造成時，舉證責任應由何方負擔？
• 壁紙之刮傷是否屬於正常使用之自然耗損？承租人對自然耗損是否負賠償責任？
• 未進行書面點交或拍照存證時，對雙方權益有何影響？
• 本案應先循調解程序或可直接提起民事訴訟？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第433條 — 承租人之損害賠償責任
• 民法第434條 — 失火之賠償責任
• 民法第437條 — 租賃物之返還與損害賠償
• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償
• 民法第213條 — 損害賠償之方法（回復原狀）

四、法律分析

依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反此義務致租賃物毀損者，應負損害賠償責任。然而，此處之「毀損」不包含因正常使用所生之自然耗損。壁紙屬消耗性裝潢材料，隨時間及使用會產生磨損、褪色等情形，此為自然耗損之範疇，不應由承租人負擔更換費用。

關於舉證責任之分配，依民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。房東若主張壁紙損壞係承租人造成，應由房東舉證證明：入住時壁紙為完好狀態、退租時壁紙有損壞、以及損壞係承租人使用所致。若房東無法提供入住時之原始狀態照片或書面點交紀錄，則難以證明損壞係承租人造成而非原有瑕疵或自然耗損。臺灣高等法院105年度上易字第618號判決即指出，出租人未於點交時記錄租賃物狀態，嗣後主張損害賠償時舉證責任不利於出租人。

至於救濟程序，承租人可先向區公所調解委員會申請調解，調解程序費用低廉且較為快速。若調解不成，再提起民事訴訟。依民事訴訟法規定，租賃糾紛非屬強制調解案件，故承租人亦可直接提起民事訴訟。惟在實務上，法院通常鼓勵當事人先行調解，且調解成立之效力與確定判決相同。

五、結論與建議

結論：房東若無法提供入住時壁紙完好之證明，則難以證明損壞係承租人造成，承租人原則上無需負擔壁紙重貼費用。壁紙之自然耗損不屬於承租人之賠償範圍。

1. 先向房東表明立場，指出房東應負舉證責任，且壁紙自然耗損不應由承租人負擔。
2. 蒐集租賃期間之相關證據，如入住時之照片（若有）、租期長短、壁紙損壞情形等。
3. 若房東堅持要求賠償，可向區公所調解委員會申請調解，費用低且程序較快。
4. 調解不成時，可提起民事訴訟由法院裁判責任歸屬。
5. 未來租屋時務必於入住前拍攝房屋各處照片存證，並與房東書面確認房屋現況。
6. 建議租約中明確約定「自然耗損不由承租人負擔」之條款，避免日後爭議。