房東違約時仲介服務費能否向房東求償

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人透過房仲與房東簽訂租賃契約，約定隔年二月起租，簽約時已支付一個月租金、兩個月押金予房東，並支付半個月租金予房仲作為服務費。因房東自身因素延遲修繕房屋漏水問題，至三月仍未交屋，構成違約。承租人已向房東提出終止契約，房東已退還租金及押金，但承租人已付予房仲之服務費無法向房仲索回。租約第十一條約定違約方應負完全賠償責任，承租人欲了解能否據此向房東請求賠償仲介費，以及因原擬作為工作室使用而延遲交屋所致之營業損失能否求償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東遲延交屋是否構成債務不履行？承租人依契約第十一條及民法規定得請求之損害賠償範圍為何？
• 承租人已支付予仲介之服務費，是否屬於因房東違約所生之損害而得向房東求償？
• 承租人因延遲交屋導致之營業損失（所失利益），是否得向房東請求賠償？其舉證責任為何？
• 仲介服務費之性質為居間報酬，契約成立後是否仍有返還之可能？

三、相關法條

• 民法第226條 — 因可歸責事由致給付不能之損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第216條 — 損害賠償之範圍（所受損害及所失利益）
• 民法第423條 — 出租人之交付及保持義務
• 民法第568條 — 居間報酬之請求
• 民法第260條 — 解除契約後之損害賠償

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人有將合於約定使用狀態之租賃物交付承租人之義務。本案房東因自身因素延遲修繕漏水問題，遲未交屋已逾約定起租日一個月以上，構成可歸責於房東之債務不履行。依民法第227條規定，因可歸責於債務人之事由致不完全給付者，債權人得依關於給付不能或遲延給付之規定行使權利。承租人終止契約後，得依民法第260條規定請求損害賠償。

關於仲介服務費之求償，依民法第568條規定，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬。因此承租人無法向仲介索回服務費。然而，此筆仲介費係承租人為締結租約所支出之必要費用，因房東違約導致租約終止，該費用成為承租人所受之實際損害。依民法第216條第1項規定，損害賠償包含「所受損害」及「所失利益」。仲介費屬於「所受損害」之範疇，且租約第十一條明確約定違約方應負完全賠償責任，承租人據此向房東請求賠償仲介費應有法律依據。臺灣高等法院103年度上字第1280號判決亦肯認，因出租人違約致承租人支出之仲介費用屬可請求賠償之損害。

至於營業損失之部分，其性質屬民法第216條第2項所稱之「所失利益」，即依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益。承租人主張因延遲交屋無法於該址經營工作室所致之營業損失，須舉證證明：確有營業計畫、預期可得之具體收入、以及該損失與房東遲延交屋間之因果關係。此部分舉證門檻較高，法院通常要求承租人提出營業計畫書、客戶訂單、同業收入水準等客觀證據。

五、結論與建議

結論：房東遲延交屋構成違約，承租人得依契約違約條款及民法損害賠償規定向房東請求賠償仲介服務費。營業損失雖可主張，但須提出充分證據證明因果關係及損害金額，舉證門檻較高。

1. 寄發存證信函向房東正式請求賠償仲介服務費，載明金額、法律依據及付款期限。
2. 蒐集並保存仲介服務費之支付憑證（收據、匯款紀錄）、租約副本及房東退還租金押金之紀錄。
3. 若欲主張營業損失，準備營業計畫書、客戶合約、預期收入證明等文件。
4. 可先向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，或向消費者保護官申訴。
5. 若調解不成，可向法院提起民事訴訟請求損害賠償，金額較低者可利用小額訴訟程序。
6. 未來租屋時注意審閱違約條款，確認賠償範圍是否明確涵蓋仲介費及相關損失。