未成年人付租屋定金後反悔，能否請求退還？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

數名未滿20歲之學生結伴看房，其中一人擅自支付一個月房租作為定金（款項由該同學之監護人出資），當時未開立收據亦未簽訂正式租賃契約。事後因其他同行者不滿意該房屋且人數不足，全體決定不承租。與房東聯繫後，房東原同意退還半數定金，嗣後反悔不退，並要求在原定簽約日前找齊人數簽約。當事人欲了解是否有機會取回部分或全額定金，以及能否拒絕房東要求簽約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未滿20歲之限制行為能力人未經法定代理人事前允許而交付定金，該法律行為之效力為何？
• 定金已交付但尚未簽訂正式租約，雙方間是否已成立預約或本約？
• 交付定金時未取得收據，是否影響定金返還之請求？
• 房東先同意退還半數後又反悔，是否受先前允諾之拘束？
• 當事人得否拒絕房東要求簽約之主張？

三、相關法條

• 民法第77條 — 限制行為能力人為法律行為應經法定代理人允許
• 民法第79條 — 限制行為能力人未經允許之法律行為效力未定
• 民法第248條 — 定金之交付與契約成立
• 民法第249條 — 定金之效力與沒收
• 民法第113條 — 無效法律行為之回復原狀義務
• 民法第179條 — 不當得利之返還

四、法律分析

本案之核心法律問題在於交付定金者為未滿20歲之限制行為能力人。依民法第77條規定，限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。交付租屋定金並非民法第77條但書所列之例外情形（如純獲法律上利益、依其年齡身份之日常行為），屬於須經法定代理人允許之法律行為。若付定金時未經法定代理人事前允許，依民法第79條規定，該法律行為為效力未定，須經法定代理人事後承認始生效力。

法定代理人得拒絕承認該法律行為，使其自始無效。依民法第113條規定，無效之法律行為，當事人於行為當時知其無效或可得而知者，應負回復原狀之義務。房東收取定金之法律原因既已不存在，依民法第179條不當得利規定，房東應返還全額定金。最高法院85年度台上字第1946號判決亦指出，限制行為能力人之法律行為未經法定代理人承認而無效時，相對人應返還所受領之給付。

此外，即便不論行為能力問題，本案尚未簽訂正式租賃契約，雙方之間至多成立預約關係。定金之交付目的為擔保本約之成立，若本約最終未成立，房東沒收定金之正當性亦值得質疑。尤其房東先前已口頭同意退還半數，雖未必構成法律上之承諾，但可作為協商之有利籌碼。當事人絕對有權拒絕房東要求簽約，無任何法律強制簽約之義務。

五、結論與建議

結論：未成年人未經法定代理人允許而交付之定金，法定代理人得拒絕承認使其無效，據此請求房東返還全額定金。即便單純就定金法律關係而言，因尚未簽約，亦有主張返還之空間。

1. 由法定代理人（監護人）出面，以書面向房東表示不承認該法律行為，主張返還全額定金。
2. 保全所有通訊紀錄，包括房東曾同意退還半數之對話截圖。
3. 若房東堅持不退，可由法定代理人寄發存證信函，載明未成年人之行為未經允許，要求限期返還定金。
4. 必要時可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，此程序免費且具法律效力。
5. 明確拒絕房東要求簽約之主張，無須因壓力而被迫簽署任何文件。
6. 日後租屋時，應由法定代理人陪同或事先取得書面同意，並確保取得收據。