社區管委會限制停車場車輛登記數量是否合法？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於某社區大樓，該社區管理委員會近期決議於地下停車場安裝eTag系統以管理車輛進出及防止外人進入。管委會同時強制規定每戶僅能登記一台汽車與一台機車，其餘車輛進出須至管理室登記。當事人家中擁有兩台汽車及數台機車，平時輪流停放於自家車位，認為管委會之限制措施已侵害其對專有車位之使用權利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 管委會決議限制每戶登記車輛數量，是否經合法之區分所有權人會議決議程序？
• 住戶擁有專用停車位之情況下，管委會能否以行政管理為由限制車位使用方式？
• 管委會決議是否逾越公寓大廈管理條例所賦予之管理權限，構成對住戶財產權之不當限制？
• 住戶對於不合理或程序違法之管委會決議，有何救濟途徑？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第3條 — 區分所有權、專有部分及共用部分之定義
• 公寓大廈管理條例第23條 — 規約之內容與效力
• 公寓大廈管理條例第31條 — 區分所有權人會議之決議門檻
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務範圍
• 民法第765條 — 所有權人對所有物之使用收益處分權能
• 民法第799條 — 區分所有建築物之專有部分與共有部分

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會之職務包括共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項，以及社區安全維護事項。安裝eTag系統管理車輛進出屬於安全管理之合理措施，原則上管委會有權為之。然而，管委會限制每戶車輛登記數量是否逾越其管理權限，須視該決議是否經區分所有權人會議合法決議，以及是否侵害住戶對專用車位之使用權能。

若住戶之停車位屬於約定專用部分，依民法第765條及公寓大廈管理條例規定，住戶對其專用車位享有排他性使用權。管委會以管理便利為由限制車輛登記數量，實質上限制了住戶對車位之使用方式，可能構成對區分所有權人權利之不當侵害。最高法院98年度台上字第790號判決意旨指出，管委會之決議不得違反法令或規約，亦不得損害區分所有權人之合法權益。

惟須注意，若該限制措施係經區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第31條規定之法定人數及比例決議通過，且決議內容具有合理性（例如基於安全管理或共用部分維護之必要），住戶原則上應受該決議拘束。但若決議僅由管委會自行作成而未經區分所有權人會議授權，或決議程序有瑕疵，住戶得依法訴請法院撤銷該決議。此外，住戶亦得於下次區分所有權人會議中提案修改該規定。

五、結論與建議

結論：管委會以eTag管理為由限制每戶車輛登記數量，若未經區分所有權人會議合法決議且實質限制住戶對專用車位之使用，可能逾越管理權限而侵害住戶權利。住戶應先確認該決議之法律效力，再據以主張權利。

1. 向管委會索取該決議之會議紀錄，確認是否經區分所有權人會議合法決議。
2. 檢視社區規約中是否有關於停車場管理及車輛進出之相關規定。
3. 確認自家車位之性質係專有部分或約定專用部分，以釐清權利範圍。
4. 若決議程序有瑕疵，可依法向法院訴請撤銷該管委會決議。
5. 於下次區分所有權人會議中提案修改車輛登記限制，爭取多數住戶支持。
6. 向主管機關（縣市政府公寓大廈主管單位）申請調處。
7. 建議與管委會協商折衷方案，例如增加可登記車輛數量或簡化臨時進出登記程序。