預售屋訂金退訂與審閱期之適用

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人當日前往預售屋建案看房後，現場即支付了訂金。返家後仔細查看預約單，發現上面載有不得退還訂金之條款。當事人對此感到疑慮，欲瞭解此種情形是否適用契約審閱期之規定，以及是否有機會請求建商退還所繳納之訂金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預售屋之預約單或訂購單是否適用消費者保護法所定之契約審閱期？
• 預約單上載明「不退訂金」之條款，是否構成定型化契約之不公平條款而無效？
• 當事人所繳納之金額在法律上應定性為「訂金」（預付款）或「定金」（擔保金）？法律效果有何不同？
• 建商未提供契約審閱期即收取訂金，消費者得否主張契約未成立或請求退還訂金？

三、相關法條

• 消費者保護法第11條之1 — 定型化契約之審閱期
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款之無效
• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載及不得記載事項
• 民法第249條 — 定金之效力
• 民法第248條 — 定金之推定
• 公寓大廈管理條例相關規定 — 預售屋買賣之管理

四、法律分析

首先應釐清預售屋交易中所稱之「訂金」究竟為「訂金」或「定金」。在法律上，「定金」依民法第249條規定，具有擔保契約履行之效力，交付定金之一方（買方）若任意不履約，不得請求返還定金；受定金之一方（賣方）若不履約，則應加倍返還。而「訂金」則僅為預付款性質，不具擔保效力，若契約未成立或解除，原則上應予返還。預約單上所稱之「訂金」，其法律性質應依交易實質及雙方真意判斷，惟如屬定型化契約，應為有利於消費者之解釋。

依消費者保護法第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。依內政部頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，預售屋買賣契約之審閱期至少為五日。若建商未給予買方至少五日之審閱期即要求簽約付款，依消費者保護法之規定，該契約條款不構成契約之內容，消費者不受其拘束。最高法院104年度台上字第472號判決亦指出，未提供審閱期之定型化契約條款，對消費者不生效力。

就「不退訂金」條款之效力而言，依消費者保護法第12條規定，定型化契約中之條款違反誠信原則、對消費者顯失公平者無效。內政部頒布之預售屋買賣定型化契約不得記載事項中亦明定，不得約定「買方繳付定金後，如因可歸責於賣方之事由致契約解除時，賣方無須返還定金」。因此，若建商未提供審閱期，當事人得主張該契約條款對其不生效力，並請求返還所繳納之訂金。即使建商主張該筆款項為「定金」，若未提供法定審閱期，買方仍得以此為由主張契約不成立，請求返還定金。

五、結論與建議

結論：預售屋買賣依法應提供至少五日之契約審閱期。若建商未提供審閱期即收取訂金，且預約單上「不退訂金」條款對消費者顯失公平，當事人得主張該條款無效並請求退還訂金。

1. 立即以存證信函或書面方式向建商主張未獲提供契約審閱期，要求解除預約並退還訂金。
2. 保留預約單、收據、付款紀錄等所有交易文件正本或影本，作為日後主張之證據。
3. 記錄看屋當日之經過，包括業務人員是否有告知審閱期、是否當場要求立即簽約付款等情形。
4. 若建商拒絕退還訂金，可向各縣市政府消費者保護官提出申訴。
5. 亦可向內政部地政司或各縣市政府地政局檢舉建商違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。
6. 如申訴未獲解決，得向消費爭議調解委員會申請調解，或逕行向法院提起民事訴訟。
7. 日後購買預售屋時，務必要求建商提供完整之契約書面並給予至少五日之審閱期，切勿在現場倉促付款簽約。