問題80：無障礙設施不符合法律要求

一、問題／事實整理

某區分所有權人購入一棟商辦大樓之樓層作為辦公使用，其家屬因身體障礙需以輪椅代步。該區分所有權人發現大樓入口僅設有台階而無無障礙坡道、電梯轎廂寬度不符合輪椅進出之最低標準、公共廁所亦未設置無障礙隔間。區分所有權人向大樓管理委員會要求改善，管理委員會以改善工程費用龐大為由拒絕辦理。區分所有權人擬探討法律途徑要求大樓依法設置無障礙設施。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 既有建築物是否負有設置無障礙設施之法定義務
• 大樓管理委員會得否以費用過高為由拒絕辦理無障礙設施改善
• 無障礙設施改善費用之分攤方式為何
• 建築物未符合無障礙設施規定時之行政處罰及法律救濟途徑

三、相關法條

身心障礙者權益保障法第57條：新建及既有公共建築物應規劃設置無障礙設備及設施

建築法第97條之1：建築物無障礙設施之設計規範

公寓大廈管理條例第10條：共用部分之修繕及管理費用由公共基金支付或由區分所有權人按比例分擔

公寓大廈管理條例第36條：管理委員會之職務包括共用部分之清潔、維護、修繕及改良

四、法律分析

（1）既有建築物之無障礙設施設置義務
依身心障礙者權益保障法第57條規定，新建及既有之公共建築物、活動場所及公共交通工具，應規劃設置便於各類身心障礙者行動與使用之設備及設施。建築法第97條之1亦授權中央主管建築機關訂定建築物無障礙設施設計規範，適用於新建及既有建築物之改善。商辦大樓屬於供公眾使用之建築物，依法負有設置無障礙設施之義務，此項義務具有強制性，建築物之所有人或管理人不得以費用高昂為由免除。依身心障礙者權益保障法第88條規定，未依法改善無障礙設施者，主管機關得處以罰鍰並限期改善，屆期未改善者得按次處罰。管理委員會作為共用部分之管理機關，負有推動改善之職責。

（2）改善費用之分攤與強制改善之途徑
無障礙設施之改善涉及大樓之共用部分（入口、電梯、公共廁所等），依公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分之修繕及改良費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。管理委員會應召集區分所有權人會議，就無障礙改善工程之經費來源及施作方案進行決議。區分所有權人如遭管理委員會拒絕，得採取以下救濟途徑：首先，向直轄市或縣市政府之建管單位或社會局檢舉大樓未符合無障礙設施規定，促請主管機關依法裁罰並命限期改善；其次，依公寓大廈管理條例之規定，請求主管機關介入協調或命管理委員會履行法定義務；如仍無法解決，得委請律師對管理委員會提起民事訴訟，請求其履行共用部分之維護改善義務。

五、結論與建議

1. 記錄大樓無障礙設施之現況：拍攝入口台階、電梯轎廂尺寸、公共廁所等處之照片與量測數據，確認具體未符合法規之項目
2. 向建管及社政主管機關檢舉：向直轄市或縣市政府之建築管理單位及社會局正式檢舉大樓無障礙設施不符合法定標準，促請主管機關依法處理
3. 提請召開區分所有權人會議：依公寓大廈管理條例之規定，請求管理委員會召開區分所有權人會議，討論無障礙設施改善方案及經費分攤事宜
4. 評估政府補助資源：洽詢主管機關是否有既有建築物無障礙改善之補助計畫，以降低區分所有權人之費用負擔
5. 必要時循法律途徑強制改善：若管理委員會持續拒絕辦理，委請律師評估對管理委員會提起民事訴訟或向主管機關申請行政裁罰之可行性