問題786：仲介不收服務費之特殊約定事項如何記載

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人委託不動產仲介出售房屋，仲介口頭承諾不收取服務費。然而委託書中原已載明服務費為成交價之4%。當事人欲將仲介免收服務費之承諾明確記載於委託書之特殊約定事項中，但不確定應記載「不收服務費」或「服務費為0%」較為妥當，以確保法律上之效力。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 特殊約定事項中記載「不收服務費」與「服務費為0%」，何者在法律上較為明確有效？
• 特約條款與委託書原定條款（4%服務費）衝突時，應以何者為準？
• 仲介口頭承諾免收服務費，若未書面化，是否仍有法律效力？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立須當事人意思表示一致
• 民法第567條 — 居間報酬之約定
• 土地法第24條之2 — 不動產經紀業之管理
• 消費者保護法第11條 — 定型化契約條款之解釋
• 消費者保護法第15條 — 個別磋商條款優先於定型化契約條款

四、法律分析

不動產仲介之服務費（居間報酬）依民法第567條規定，得由當事人約定。委託書為定型化契約之一種，其中原載之4%服務費為定型化條款。仲介承諾不收服務費並經雙方合意，性質上屬個別磋商條款。依消費者保護法第15條規定，定型化契約中之條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。換言之，特殊約定事項中載明免收服務費，其效力優先於原定之4%條款。

就記載方式而言，「不收服務費」與「服務費為0%」在法律效果上並無差異，兩者均明確表達免收服務費之意思。然而，為求法律文件之精確性與避免日後解釋爭議，建議採較具體之記載方式，例如：「本委託書第○條所載服務費比例（4%）不適用，委託人無須支付任何服務費（服務費為新臺幣0元）」。此種記載方式明確指出所修改之條款，且以具體金額表達，較不易產生歧義。

此外，建議將委託書中原載4%之條款以刪除線劃除，旁邊由雙方蓋章確認，形成契約修改之完整紀錄。若僅有口頭承諾而未書面化，雖依民法第153條口頭約定亦可成立契約，但舉證上較為困難，強烈建議以書面記載為宜。

五、結論與建議

結論：「不收服務費」與「服務費為0%」均有法律效力，但建議以更具體之方式記載，明確指出修改之條款及免收之金額。特約條款之效力優先於委託書之定型化條款。

1. 具體記載特約：在特殊約定事項中記載「本委託書第○條服務費比例不適用，委託人免付服務費，服務費為新臺幣0元」。
2. 劃除原條款：將委託書中原載4%服務費之條款以刪除線劃除，旁邊由雙方簽名或蓋章確認。
3. 雙方簽章確認：特殊約定事項記載完成後，確保仲介業者（或其授權之經紀人員）及委託人雙方均簽名蓋章。
4. 保留委託書影本：簽署完成後務必索取委託書影本或副本一份留存，作為日後保障之依據。
5. 確認仲介授權：確認與當事人洽談之仲介人員有權代表仲介公司做出免收服務費之承諾，避免日後仲介公司否認。
6. 注意隱藏費用：確認仲介是否會以其他名目收取費用（如行政費、代辦費），特約中可一併載明無其他費用。