問題782：租屋處冷氣清洗費用應由房東或房客負擔？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租房屋，租屋處配有房東提供之冷氣設備。使用一段時間後冷氣需要清洗保養，當事人對於冷氣清洗費用究應由房東或房客負擔產生疑問。此類租屋設備維護費用之歸屬，為常見之租賃糾紛類型，涉及出租人修繕義務與承租人善良管理人注意義務之界定。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 冷氣清洗屬於出租人之修繕義務範圍，或屬承租人日常使用之保養責任？
• 租約未約定設備維護費用歸屬時，應如何適用法律？
• 冷氣清洗與冷氣故障維修之費用負擔是否有所不同？

三、相關法條

• 民法第429條 — 出租人應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並保持其合於使用收益之狀態
• 民法第430條 — 租賃物之修繕由出租人負擔，但契約另有約定者從其約定
• 民法第432條 — 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物
• 民法第437條 — 租賃物為不動產者，因自然災害或不可抗力致毀損之修繕
• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載事項

四、法律分析

依民法第429條及第430條規定，出租人有義務保持租賃物合於約定使用收益之狀態，租賃物之修繕除契約另有約定外，由出租人負擔。冷氣機若為房東提供之附屬設備，屬租賃物之一部分，房東原則上負有維持其正常運作之義務。然而，「修繕」與「日常保養」之界線實務上常生爭議。一般認為，冷氣故障之維修屬修繕範疇，應由房東負擔；而日常使用之清潔保養（如濾網清洗）則屬承租人善良管理人注意義務之範圍。

冷氣深度清洗（拆機洗）涉及專業技術且費用較高，性質上較接近維持設備正常運作之必要措施，實務上多認為應由房東負擔。惟內政部頒布之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項中，已將附屬設備之修繕責任歸屬納入應記載事項，若租約中有明確約定，則依約定辦理。若租約未約定，依民法第430條回歸由出租人負擔之原則。

建議房客於簽約時即與房東確認設備維護責任之歸屬，並於租約中明確載明。若已發生爭議，可先與房東協商，協商不成可向消費者保護官或鄉鎮市區調解委員會申請調解。

五、結論與建議

結論：冷氣若為房東提供之設備，其清洗保養原則上屬房東維持租賃物堪用狀態之義務，應由房東負擔費用。但若租約另有約定，則依約定辦理。日常濾網清潔等簡易保養則屬房客之善良管理義務。

1. 檢視租約約定：確認租約中是否有關於附屬設備維護費用歸屬之約定，有約定者依約定辦理。
2. 區分保養與維修：日常濾網清洗等簡易保養由房客自行負責；深度清洗或故障維修費用向房東反映。
3. 與房東溝通協商：以書面（如LINE訊息、Email）向房東反映冷氣需清洗之情形，留存溝通紀錄。
4. 保留費用收據：若先行墊付清洗費用，務必保留收據及發票，作為日後向房東請求返還之依據。
5. 善盡保管義務：日常使用冷氣時注意合理操作，定期清洗濾網，善盡善良管理人之注意義務。
6. 未來簽約注意：日後簽訂租約時，主動與房東確認設備維護責任歸屬，並載明於租約特約條款中。