問題780：租屋簽約後發現瑕疵，可否退租拿回押金？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與友人合租一間三房公寓，簽約入住後發現房屋實際狀況與房東提供之照片不符，環境較為髒亂且有前房客遺留大量雜物，房東口頭答應會打掃但僅清理浴室後便不了了之。入住約一週後房間出現濃重潮濕氣味，繼而發現牆角長出菌類，進一步檢查發現踢腳板脫落、牆角及地板下方木頭腐爛並有水氣，約佔三分之一房間面積，研判為浴室管線破損所致。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東口頭承諾打掃但未完全履行，承租人可否據此主張租金減免或賠償？
• 入住後始發現之地板腐爛及管線滲水，是否屬於出租人應負責之租賃物瑕疵？
• 承租人可否要求房東修繕整個房間地板？房東不願修繕時可否退租並取回押金？
• 房屋實際狀況與房東提供照片不符，是否構成資訊不實之欺瞞？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於使用收益狀態之義務
• 民法第424條 — 租賃物有瑕疵危害安全健康時承租人得終止契約
• 民法第430條 — 出租人不為修繕時承租人得終止契約或自行修繕
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失租金減少請求權
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分及專用部分之修繕管理

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人有義務交付合於約定使用收益之租賃物，並於租賃關係存續中保持其合於使用之狀態。房間地板下方木頭大面積腐爛、牆角長出菌類，顯示房屋結構已有嚴重損壞，不合於居住使用之狀態。此瑕疵於看房時及簽約時因被地板覆蓋而無法發現，屬隱蔽瑕疵，承租人並無過失。房東依法應負修繕義務，修繕範圍應及於回復房間正常使用狀態所需之全部工程。

依民法第424條規定，租賃物為房屋或供居住處所者，如有瑕疵危及承租人安全或健康時，承租人得終止契約。地板腐爛可能導致結構安全疑慮，牆角長出菌類則直接危害呼吸道健康，承租人據此終止租約於法有據，非屬提前解約違約。此外，依民法第430條規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用。

至於房東口頭承諾打掃一事，雖非書面約定，但口頭承諾在法律上仍具效力。房東未完全履行打掃承諾，承租人得依此主張租金減免，惟金額通常不高。較重要之主張仍應著重於房屋結構瑕疵之修繕或終止契約。若房東拒絕修繕亦不同意退租返還押金，承租人得向調解委員會聲請調解或向法院提起訴訟。

五、結論與建議

結論：地板腐爛及管線滲水屬危害健康之租賃物瑕疵，承租人得依法終止租約並請求返還押金，不構成違約。房東有修繕義務，不修繕時承租人得自行修繕後求償或終止契約。

1. 詳細記錄瑕疵：以照片及影片完整記錄地板腐爛、菌類生長、牆面水氣等瑕疵狀況，標註日期。
2. 書面催告修繕：以存證信函通知房東瑕疵情形，要求限期（建議14日內）完成修繕，明確告知逾期將終止租約。
3. 比對房東照片：保存房東當初刊登之房屋照片，與實際狀況對比，作為資訊不實之證據。
4. 取得修繕估價：請水電或裝修業者評估修繕費用並出具估價單，瞭解瑕疵範圍及修繕金額。
5. 與室友協調立場：與合租室友統一立場及主張，共同向房東提出修繕或退租要求，增強談判力量。
6. 終止租約並請求退還押金：催告期滿房東未修繕者，以存證信函通知終止租約，要求全額返還押金。
7. 聲請調解或訴訟：若房東拒絕返還押金或賠償，向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或向法院提起訴訟。