問題745：房東要賣房要求租客搬出，租客權益如何保障？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房屋承租人，房東欲出售房屋並持續要求當事人搬離。房東不時委託房仲前來騷擾，頻率為早晚各一次、每週三至四次，嚴重影響當事人之日常生活。當事人對此感到困擾，欲了解自身權益及可採取之法律行動。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約期間內房東出售房屋，租客是否有權拒絕搬離？
• 「買賣不破租賃」原則之適用要件為何？
• 房東頻繁找房仲騷擾租客，是否構成侵害居住安寧權？
• 租客是否享有優先承購權？
• 租客可採取哪些法律行動保障自身權益？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 土地法第104條 — 基地承租人之優先購買權
• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於使用之義務
• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償
• 民法第195條 — 人格權受侵害之非財產上損害賠償
• 刑法第304條 — 強制罪

四、法律分析

本案租客之權益首先受民法第425條「買賣不破租賃」原則保障。該條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。惟此原則以租賃契約經公證或未定期限之租賃為前提（民法第425條第2項），定期租賃未經公證者須租期未逾五年。租客於租約期間內有權繼續居住，房東不得片面要求搬離。

房東頻繁委託房仲騷擾租客，已逾越合理帶看範圍。依民法第423條，出租人有義務保持租賃物合於約定使用收益之狀態，反覆騷擾已妨礙租客之正常使用。租客得依民法第184條及第195條，主張居住安寧權遭侵害，請求排除侵害及精神慰撫金。若房東或房仲之行為達到以強暴脅迫使人行無義務之事的程度，亦可能構成刑法第304條強制罪。

此外，依土地法第104條規定，房屋出賣時，承租人享有優先購買權，房東應以書面通知租客出售條件。若房東未通知即逕行出售予第三人，租客得主張優先購買權未獲保障。建議租客以存證信函明確告知房東依法不得要求提前搬離，並要求停止騷擾行為。

五、結論與建議

結論：租約期間內，房東出售房屋不影響租客之居住權利，租客無義務提前搬離。房東頻繁騷擾已侵害租客居住安寧權，租客得依法請求排除侵害及損害賠償。

1. 確認租約效力：檢視租約內容，確認租期、是否經公證、是否有提前終止條款等關鍵事項。
2. 發送存證信函：以存證信函正式通知房東，依法不得要求提前搬離，並要求停止派遣房仲騷擾。
3. 記錄騷擾行為：詳細記錄房仲來訪之日期、時間、次數及行為內容，作為日後舉證之用。
4. 主張優先購買權：要求房東於出售前以書面通知出售條件，依法行使優先購買權。
5. 向消保官申訴：若涉及租賃定型化契約爭議，可向消費者保護官申訴。
6. 提起民事訴訟：若騷擾持續，可提起排除侵害之訴，並請求精神慰撫金。
7. 報警處理：若房仲行為已構成騷擾或強制，可向警方報案處理。