案件內容與法律分析
一、問題／事實整理
某商家承租都會區商業店面經營零售業，租期五年，尚餘數年有效期間。出租人以市場租金上漲為由，要求大幅調漲租金，漲幅超過五成。承租人認為漲幅過高，遠超其營業額成長幅度，無法負擔。出租人表示若不接受調漲，租期屆滿後將不再續約。承租人已投入大量資金裝修店面，搬遷將造成重大損失，雙方就租金調整幅度產生爭議。
資料來源：法律圈 LawChain
基於台灣不動產法律實務
二、爭點
- 租賃契約存續期間，出租人得否片面要求調整租金
- 租金調整幅度之合理性判斷標準及契約約定之拘束力
- 出租人以不續約相威脅是否違反誠信原則
- 承租人已投入裝修費用對於租金爭議之影響
三、相關法條
民法第442條：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減租金
民法第148條：權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的，行使權利應依誠實信用方法
土地法第97條：城市地方房屋租金以不超過土地及建築改良物申報總價年息百分之十為限
民法第450條：租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅
四、法律分析
（1）租賃存續期間租金調整之法律基礎
依民法第442條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但此規定係以當事人協商不成為前提，出租人不得片面強制調整租金。在租賃契約有效期間內，雙方應受原約定租金之拘束，除非契約中已約定租金調整機制（如按消費者物價指數調整）。出租人若無契約依據，即單方面要求大幅漲租，承租人有權拒絕。出租人如欲調整租金，應與承租人協商達成合意，或依民法第442條向法院聲請酌定合理租金。法院在審酌時，會考量土地公告地價變動、鄰近物件租金行情、承租人營業狀況等因素，綜合判斷合理之調整幅度。
（2）出租人以不續約相威脅之法律評價
出租人以「不接受漲租即不續約」相威脅，其法律評價應視具體情況而定。若租約已屆滿，出租人原則上享有不續約之自由，但依民法第148條誠信原則，若出租人行使不續約權之真正目的係在迫使承租人接受不合理之高租金，而非出於其他正當理由，則此行為可能構成權利濫用。商用租賃實務中，承租人對店面之裝潢投資、商譽累積及客戶關係等，均構成值得保護之信賴利益。承租人可蒐集同區域市場租金行情資料，委請不動產估價師出具鑑價報告，證明出租人所要求之租金漲幅顯不合理，作為協商或訴訟中之有利證據。
五、結論與建議
- 確認租約條款內容：詳細檢視租賃契約中是否有租金調整條款、調整幅度上限或調整計算方式之約定，確認出租人之要求是否有契約依據
- 蒐集市場租金行情資料：調查同區域、同類型商用物件之租金水準，必要時委請不動產估價師出具鑑價報告，證明出租人要求之漲幅不合理
- 以書面提出協商方案：向出租人發送書面函文，說明目前租金調整幅度不合理之具體理由，並提出分階段調整或依物價指數調整等替代方案
- 計算裝修投資與搬遷成本：整理店面裝修費用、設備投資及預估搬遷損失等資料，作為談判中主張信賴利益保護之依據
- 評估法律救濟途徑：若協商不成，應諮詢律師評估依民法第442條向法院聲請酌減租金之可行性，或於出租人拒絕續約時主張權利濫用
免責聲明
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