問題713：房仲委託糾紛

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人委託房仲出售或購買房屋時，發現房屋現況說明書係由房仲業者自行勾選填寫，而非由賣方親自確認填載。經查核後，該現況說明書所載內容與房屋實際狀況不符，當事人因此面臨權益受損之情形，欲瞭解如何處理此一糾紛。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋現況說明書應由何人填寫？房仲代為勾選是否合法？
• 現況說明書內容與實際不符，房仲應負何種法律責任？
• 買方因信賴不實現況說明書而受有損害，得向何人求償？
• 房仲業者之調查義務與據實報告義務範圍為何？

三、相關法條

• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第567條 — 居間人之據實報告義務
• 土地法第47條 — 不動產交易之相關規範
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者之廣告責任
• 刑法第339條 — 詐欺罪

四、法律分析

房屋現況說明書係不動產交易中由賣方據實填載之重要文件，記載房屋有無漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅等重要資訊，供買方作為購屋決策之依據。依不動產經紀業管理條例及內政部相關函釋，現況說明書應由賣方親自填寫簽名，房仲業者不得代為勾選。房仲若自行填載且內容與事實不符，已違反其職業倫理及法定義務。

房仲業者依民法第567條負有居間人之據實報告義務，應就所知悉之不動產狀況如實告知委託人及交易相對人。若房仲明知房屋有瑕疵卻於現況說明書中勾選無瑕疵，或未實際調查即率爾填載，均構成違反注意義務。買方因信賴不實之現況說明書而購買有瑕疵之房屋，得依民法第184條侵權行為規定，向房仲公司及經紀人員請求損害賠償。

此外，買方亦得同時向賣方主張民法第354條瑕疵擔保責任。若賣方主張現況說明書係房仲自行填寫而非其本人意思表示，此一抗辯在實務上通常不易被法院採信，蓋賣方對房仲代理行為有監督義務。情節嚴重者，房仲之不實記載行為可能構成刑法第339條詐欺罪嫌，買方得提出刑事告訴。

五、結論與建議

結論：房屋現況說明書應由賣方親自填寫，房仲自行勾選且內容不實已違反法定義務。買方得同時向賣方主張瑕疵擔保責任，及向房仲主張侵權行為損害賠償。

1. 蒐集不符證據：將現況說明書記載內容與房屋實際狀況逐項比對，拍照錄影記錄不符之處。
2. 確認填寫人：查看現況說明書上之簽名是否為賣方親筆，若非賣方簽名則更有利於主張房仲代填之事實。
3. 發存證信函：分別向賣方及房仲公司發送存證信函，主張現況說明書不實並要求賠償。
4. 向主管機關檢舉：向直轄市或縣市政府地政局檢舉房仲業者違規行為，主管機關可依法處罰。
5. 申請消費爭議調解：向消費者保護官或消費爭議調解委員會申請調解，嘗試和解解決。
6. 提起民事訴訟：若調解不成，向法院提起損害賠償之訴，同時列賣方及房仲為被告。
7. 考慮刑事告訴：若有具體證據證明房仲故意以不實資訊誘使交易，可考慮提出詐欺罪告訴。