問題67：管委會強制徵收建築物外牆修繕費用

一、問題／事實整理

某集合住宅大樓管理委員會發現建築物外牆磁磚大面積剝落、鋼筋外露，有安全疑慮。管委會召開區分所有權人會議決議進行外牆大修，總預算數百萬元，按戶分攤。多數住戶同意，但部分住戶反對，主張外牆瑕疵應由原建商負責，或應以分年攤入管理費之方式處理。管委會擬對拒繳住戶採取催繳措施，反對住戶欲瞭解其權利義務及可行之救濟管道。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 外牆屬共用部分，其修繕費用之分攤依據及決議程序為何？
• 區分所有權人會議之決議門檻及程序是否合法？少數住戶是否受其拘束？
• 管委會對拒繳修繕費之住戶得採取何種合法催繳措施？
• 外牆瑕疵若係原建商施工不良所致，住戶得否向建商求償？

三、相關法條

公寓大廈管理條例第10條：共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔。

公寓大廈管理條例第31條：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之（重大修繕）。

公寓大廈管理條例第21條：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之費用已逾二期或達相當金額，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付。

民法第799條：區分所有建築物共有部分之應有部分比例及管理規定。

四、法律分析

（1）外牆修繕之法律性質與費用分攤原則
建築物外牆依公寓大廈管理條例第7條屬於不得約定為專用之共用部分，其修繕維護責任依同條例第10條第2項由全體區分所有權人共同負擔。費用之分攤原則上依區分所有權之應有部分比例計算，除規約另有約定外，不得任意免除特定住戶之分攤義務。外牆磁磚剝落涉及公共安全，屬必要之修繕事項，管委會依法有義務進行處理。然而，重大修繕之決議須符合公寓大廈管理條例第31條所定之特別決議門檻，即區分所有權人及區分所有權比例均達三分之二以上出席，出席者四分之三以上同意。若會議召集程序或決議門檻未達法定標準，反對住戶得依民法第56條類推適用請求法院撤銷該決議。因此，管委會應確保會議通知、出席紀錄及表決過程均符合法定程序，否則決議效力將受到挑戰。

（2）拒繳住戶之催繳機制與向建商追償之可能
對於拒繳修繕費用之住戶，管委會不得採取斷水斷電等自力救濟手段，此類措施可能構成侵權行為。依公寓大廈管理條例第21條，積欠費用逾二期或達相當金額者，管委會得逕向法院聲請支付命令或提起給付訴訟。取得執行名義後，得依強制執行法對拒繳住戶之財產強制執行。至於向原建商追償之可能性，若外牆瑕疵係因建商施工不良所致，住戶得依民法第354條主張物之瑕疵擔保，惟須注意民法第365條之除斥期間限制。若建物已逾交屋後五年或發現瑕疵後六個月，瑕疵擔保請求權即已消滅。然而，若建商於施工時有故意或過失，住戶仍得依民法第184條及第227條主張侵權行為或不完全給付之損害賠償，其消滅時效分別為知悉後二年及自請求權發生時起十五年。反對住戶宜先確認建物屋齡及瑕疵成因，再評估向建商求償之法律可行性。

五、結論與建議

1. 檢視區權會決議之合法性：確認會議通知是否依法於十日前送達全體區分所有權人，出席及表決比例是否達特別決議門檻。
2. 要求管委會提供完整修繕資料：包括結構安全鑑定報告、工程預算書、廠商比價紀錄及施工計畫，確保經費使用透明合理。
3. 評估向原建商追償之可行性：查明建物屋齡及外牆瑕疵成因，委任律師分析瑕疵擔保或侵權損害賠償之請求權是否尚未罹於時效。
4. 提出替代分攤方案：於區權會中提案以分年攤入管理費或動用公共基金等方式減輕住戶一次性負擔，爭取更多住戶支持。
5. 申請地方政府調處：若住戶間無法達成共識，可向直轄市或縣市政府之公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處。