問題679：租屋押金：頂樓加蓋漏水蟑螂問題房東不退押金

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人承租一間頂樓加蓋之房屋，入住僅三個月即發現房屋漏水且蟑螂問題嚴重。承租人向房東反映上述情況並表達欲提前搬離之意願，然房東不認為漏水及蟑螂係其應負責之問題，拒絕退還全額押金。承租人因居住品質嚴重受影響而急欲搬離，但擔心押金無法取回，詢問法律上之救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 頂樓加蓋房屋之漏水問題，是否屬於出租人應負責修繕之租賃物瑕疵？
• 房屋漏水及蟑螂問題是否致租賃物不堪使用，承租人得否依法提前終止租約？
• 承租人因房屋瑕疵而提前終止租約，房東是否仍應返還全額押金？
• 頂樓加蓋是否為合法建物？其違建性質對租賃契約之效力有何影響？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於使用收益之狀態交付並維持租賃物
• 民法第424條 — 租賃物有危害承租人安全或健康之瑕疵時得終止租約
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第430條 — 出租人未為修繕時承租人得自行修繕並請求償還
• 建築法第25條 — 建築物之建造應先申請建築執照
• 公寓大廈管理條例第16條 — 住戶不得違規使用或妨害建築物之正常使用

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。頂樓加蓋房屋發生漏水，屬於房屋結構本身之瑕疵，非承租人使用不當所致，出租人依民法第429條負有修繕義務。蟑螂問題若係因房屋結構缺陷（如管線破損、排水不良）所致，亦屬出租人應負責之範圍。房東主張非其責任，於法無據。

漏水問題若嚴重到影響正常居住使用，依民法第424條規定，租賃物有危害承租人安全或健康之瑕疵者，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，仍得終止契約。此為強行規定，不得以契約排除。頂樓加蓋本身可能屬違章建築，缺乏建築執照，其防水及結構安全性本即較一般合法建物為低，漏水風險更高，此為房東出租違建房屋時應承擔之風險。

關於押金返還，承租人因房屋瑕疵致不堪使用而依法終止租約，屬可歸責於出租人之事由，房東無權以承租人提前退租為由扣押押金。依住宅租賃定型化契約應記載事項，押金僅得用於抵充積欠租金或損害賠償，不得任意扣留。承租人甚至得另行主張因漏水造成之物品損害賠償及搬遷費用。建議承租人先以存證信函通知房東限期修繕，逾期不修繕即終止租約，同時保全漏水及蟑螂問題之照片及影片證據。

五、結論與建議

結論：頂樓加蓋房屋漏水屬出租人修繕義務範圍，房東未修繕致不堪使用時，承租人得依法終止租約並請求返還全額押金。房東以非其責任為由拒絕退押金，於法無據。

1. 拍照及錄影蒐證：詳細記錄漏水位置、漏水程度、蟑螂出沒情形及對居住品質之影響，留存日期標記。
2. 以存證信函通知房東修繕：正式催告房東於合理期限內修繕漏水問題，載明逾期不修繕將依民法第424條終止租約。
3. 催告期滿後終止租約：若房東逾期未修繕，以存證信函通知正式終止租約，並請求返還全額押金。
4. 向鄉鎮市區調解委員會聲請調解：若房東拒絕返還押金，可向當地調解委員會聲請調解，快速解決爭議。
5. 提起小額訴訟：若調解不成，可向法院提起小額訴訟請求返還押金及因漏水造成之損害賠償。
6. 檢舉違章建築：頂樓加蓋若為違建，可向建管處檢舉，此舉亦可作為促使房東協商之籌碼。
7. 日後租屋注意事項：承租前應確認房屋是否為合法建物，並於租約中明確約定修繕責任及押金返還條件。