問題652：一樓屋主想打通公寓樓梯下方空間是否違法？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某公寓一樓屋主計畫從自家室內打通牆壁，連接至公寓公共樓梯下方空間，並於該處開設一道門。該樓梯為全體住戶共用之公共設施，屋主希望利用樓梯下方之閒置空間擴充自家使用範圍。當事人詢問此施工行為是否違法。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓樓梯下方空間之法律性質為何，是否屬於共用部分？
• 一樓屋主未經其他區分所有權人同意打通牆壁，是否違反公寓大廈管理條例？
• 該施工行為是否涉及建築結構變更而違反建築法規？
• 其他住戶對於一樓屋主之擅自施工行為得主張何種法律救濟？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第7條 — 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分
• 公寓大廈管理條例第8條 — 共用部分之變更應經區分所有權人會議決議
• 公寓大廈管理條例第9條 — 各區分所有權人對共用部分之使用權
• 建築法第73條 — 建築物非經許可不得擅自變更使用
• 建築法第77條 — 建築物所有權人應維護建築物合法使用與結構安全
• 民法第767條 — 所有人得請求排除侵害及返還所有物
• 民法第821條 — 共有人得為全體共有人之利益請求排除侵害

四、法律分析

公寓樓梯間依公寓大廈管理條例第7條規定，屬全體區分所有權人之共用部分，不得由特定住戶獨占使用。樓梯下方空間雖看似閒置，但其法律性質仍為共用部分之一部，一樓屋主無權片面將其納入專有使用。依同條例第8條規定，共用部分之修繕、管理或變更，應經區分所有權人會議之決議。若一樓屋主未經全體區分所有權人同意即擅自打通牆壁，已違反上述規定。

在建築法規方面，打通牆壁連接至樓梯下方屬建築結構之變更，依建築法第73條規定，非經主管機關許可不得擅自變更使用。若該牆壁屬於建築結構之承重牆或剪力牆，擅自拆除更將影響整棟建築之結構安全，違反建築法第77條規定。主管機關得依建築法第91條處以罰鍰，並命限期拆除恢復原狀，屆期不拆除者得連續處罰。

其他住戶之救濟途徑方面，任一區分所有權人得依民法第767條及第821條規定，以全體共有人之利益為由，請求一樓屋主拆除違建並回復原狀。管委會亦得依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，訴請法院命該住戶除去違規設施。此外，亦得向地方建管機關檢舉違建，由主管機關依法處理。

五、結論與建議

結論：公寓樓梯下方空間屬共用部分，一樓屋主未經區分所有權人會議決議同意，不得擅自打通牆壁或開設門戶。此行為同時違反公寓大廈管理條例及建築法，其他住戶得請求拆除回復原狀。

1. 確認樓梯空間權屬：調閱建物所有權狀及共用部分附表，確認樓梯下方空間確屬共用部分。
2. 召開區分所有權人會議：若確有使用需求，應依法召開區分所有權人會議，取得法定比例同意後始得施工。
3. 申請建築使用變更許可：施工前須向地方建管機關申請變更使用許可，並委託建築師評估結構安全。
4. 切勿擅自施工：未經合法程序即打通牆壁，將面臨罰鍰、拆除及民事損害賠償之風險。
5. 其他住戶應即時制止：若發現一樓屋主已擅自施工，應立即向建管機關檢舉並通知管委會處理。
6. 諮詢專業律師：就共用部分使用爭議諮詢不動產律師，評估合法途徑與替代方案。