長期空置房屋的管理與維護責任：所有人的法律義務

一、問題／事實整理

某屋主所有之老舊公寓已長期空置多年，原規劃進行都市更新但始終未能執行。房屋因長年無人維護，屋頂防水層損壞、外牆嚴重剝落、內部發霉。近期房屋部分外牆塌落，雖未造成人員傷亡，但損壞鄰居之停車設施。鄰居要求屋主賠償修繕費用並立即改善房屋安全狀況。屋主認為其有權自由處置所有物，僅願賠償已發生之損害而不願主動修繕。屋主欲瞭解不動產所有人之維護義務、空置房屋之法律風險，以及政府得否介入處理。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 不動產所有人對建築物結構安全之維護義務範圍與法律依據為何？
• 房屋外牆塌落致他人財產受損時，所有人之民事賠償責任如何認定？
• 建築主管機關得否對危險建築物強制所有人修繕或拆除？
• 長期空置房屋是否面臨額外之稅負或行政管制措施？

三、相關法條

民法第191條：土地上之建築物或其他工作物因設置或保管有欠缺，致他人受損害者，所有人應負賠償責任。

建築法第77條：建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。

建築法第81條：直轄市、縣（市）主管建築機關對傾頹或朽壞有危險之建築物，應通知所有人限期拆除。

土地稅法第15條：地價稅之課徵基準及空地加徵相關規範。

四、法律分析

（1）建築物所有人之安全維護義務與工作物責任
依建築法第77條明文規定，建築物所有權人及使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全，不得有危害公共安全之情形。此為行政法上之公法義務，違者主管機關得依建築法第91條處以罰鍰並命限期改善。民法第191條第1項則規定工作物所有人之推定過失責任：建築物因設置或保管有欠缺致他人權利受損害者，所有人應負賠償責任，除能證明其對設置或保管並無欠缺者外，不在此限。本案房屋長年空置未維護致外牆塌落，所有人顯然對建築物之保管有欠缺。依最高法院見解，所謂保管有欠缺係指未為必要之修繕維護而言，所有人難以「未居住使用」為由免除維護義務。因此，所有人不僅對鄰居之財產損失應負賠償責任，更面臨行政機關依建築法課處罰鍰及命令限期改善之行政處分風險。

（2）主管機關之強制介入權限與空置房屋管制趨勢
依建築法第81條，直轄市、縣（市）主管建築機關對傾頹或朽壞有危險之虞之建築物，應通知所有人或占有人予以限期拆除，逾期未拆者得強制拆除。第82條進一步規定，經鑑定有危險之建築物，得命所有人停止使用並限期補強或拆除。所有人若消極抵制，主管機關得依行政執行法強制執行，費用由所有人負擔。此外，近年來地方政府對空置房屋之管理日趨積極，部分地方政府已研議或實施空屋稅或加徵房屋稅之方案。依土地稅法第15條，空地亦可能面臨加徵地價稅之問題。所有人單純消極放任房屋荒廢之策略，不僅無法免除民事賠償責任，更將面臨日漸嚴格之行政管制與稅負壓力，長遠而言損失恐大於主動修繕或處分之成本。

五、結論與建議

1. 委託結構技師進行安全鑑定：立即聘請專業結構技師對房屋進行全面安全評估，取得鑑定報告作為後續修繕或拆除之依據。
2. 實施緊急安全防護措施：在完成修繕前，對外牆剝落區域設置警示標誌及防護網，防止再次塌落危及人員安全。
3. 主動與鄰居協商賠償：就已發生之損害向鄰居提出合理賠償方案，並出示後續改善計畫以取得諒解，降低訴訟風險。
4. 向建築主管機關主動申報：主動向地方建築管理機關通報房屋狀況及改善計畫，避免被動認定為危險建築而遭強制處分。
5. 評估處分或活化方案：就房屋之長期規劃進行務實評估，包括出售、委託管理出租或參與都市更新等方案，終結空置狀態以降低法律風險。