問題627：租賃廣告含騎樓但事後反悔之債務不履行與損害賠償

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人於租屋網站看到出租人刊登之店面廣告，頁面載明「一樓店面含騎樓約17坪」，承租人因此認定租金包含騎樓使用權，並口頭向出租人確認可以使用騎樓。雙方簽約時契約上未明確註明出租範圍，簽約三天後出租人突然告知騎樓不屬於承租人使用範圍，將提供給樓上租戶使用，且主張廣告所載「含騎樓」僅為描述而非使用權承諾，拒絕負擔承租人任何損失。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租屋網頁廣告載明「含騎樓」是否構成契約內容之一部分？
• 出租人事後拒絕提供騎樓使用權，係構成債務不履行或僅為廣告不實？
• 承租人得否依此請求損害賠償？賠償範圍為何？
• 書面契約未載明出租範圍，是否影響承租人主張騎樓使用權？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立以意思表示合致為要件
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第226條 — 給付不能之損害賠償
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者之廣告應確保真實，廣告內容視為契約之一部分
• 民法第423條 — 出租人應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人
• 民法第98條 — 意思表示之解釋應探求當事人真意

四、法律分析

本案出租人於租屋網頁明確載明「一樓店面含騎樓約17坪」，此廣告內容足以使一般理性之承租人理解為騎樓係出租範圍之一部分。承租人基於此認知決定承租，並經口頭向出租人確認可使用騎樓，雙方就騎樓使用權已達成意思表示之合致。縱使書面契約未載明出租範圍，依民法第98條，解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用辭句。廣告內容及口頭承諾均可作為認定契約內容之依據。

出租人簽約三天後即反悔不提供騎樓使用權，已構成民法第227條之不完全給付或第226條之給付不能。出租人辯稱廣告「含騎樓」僅為描述而非承諾，此抗辯難以成立，蓋廣告文字「含」字之通常意義即為「包含在內」，一般人均會理解為騎樓屬於出租範圍。若出租人屬企業經營者（如經營出租業務者），依消費者保護法第22條，廣告內容視為契約之一部分，出租人應受其拘束。

承租人得請求之損害賠償範圍包括：因無法使用騎樓致營業損失之差額、另覓具騎樓之店面所增加之租金差額、搬遷費用、裝潢損失等。此外，承租人亦得主張解除契約並請求回復原狀（返還押金及已付租金），另加計信賴利益之損害賠償。建議承租人盡速截圖保存租屋網頁廣告內容，並保留口頭確認之通訊紀錄，作為訴訟證據。

五、結論與建議

結論：出租人廣告載明「含騎樓」且經口頭確認，已構成契約內容之一部分。事後反悔不提供騎樓使用構成債務不履行，承租人得請求損害賠償或解除契約。

1. 立即截圖保存廣告頁面：將租屋網站上載明「含騎樓」之廣告頁面完整截圖保存，避免出租人事後修改或刪除。
2. 保留所有通訊紀錄：整理與出租人之對話紀錄（含口頭確認騎樓使用權之訊息），作為意思表示合致之證據。
3. 發存證信函催告履行：以存證信函催告出租人依約提供騎樓使用權，並載明不履行將主張損害賠償。
4. 評估解約或繼續履約：衡量無騎樓是否嚴重影響營業計畫，決定是主張解約求償或要求減少租金。
5. 向消費者保護機關申訴：若出租人為企業經營者，可向消保官申訴廣告不實。
6. 提起民事訴訟求償：協商不成時，向法院起訴請求債務不履行之損害賠償，包含搬遷費用、營業損失等。
7. 諮詢專業律師：因涉及契約解釋及損害賠償計算，建議委任律師協助評估最有利之法律策略。