問題625：購買新成屋貸款成數不足致頭期款短缺之法律處理

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於租屋網站看到一間屋主自售之新成屋透天，售價約1,888萬元，屋主尚在辦理貸款階段尚未交屋。當事人透過代書簽訂買賣合約並支付訂金50萬元。嗣後屋主完成貸款，告知銀行核貸約八成僅約1,300萬元，推算屋主原始購入價格約1,500至1,600萬元，導致當事人需自備之頭期款大幅增加而不足，詢問應如何處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買賣契約是否因貸款成數不足而得主張解除或撤銷？
• 契約中是否有關於貸款條件未達之解約條款？若無，買方之權利為何？
• 屋主轉售加價是否影響銀行鑑價及貸款成數？買方得否以此主張資訊不對等？
• 買方片面解約是否須負違約責任（訂金沒收）？
• 訂金之性質為定金或預付款，對解約後返還有何影響？

三、相關法條

• 民法第249條 — 定金之效力及違約時之處理
• 民法第227條之2 — 情事變更原則
• 民法第354條 — 出賣人之瑕疵擔保責任
• 民法第92條 — 因被詐欺而為意思表示之撤銷
• 土地法第97條之1 — 不動產買賣之資訊揭露義務
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者對消費者之廣告責任

四、法律分析

本案核心問題在於買方因銀行貸款成數不如預期，致頭期款不足而無力履約。首先須檢視買賣契約中是否有貸款條款（俗稱「貸款但書」），即約定若銀行核貸金額未達一定成數，買方得解除契約並取回訂金。若契約有此約定，買方得據以主張解約返還訂金。然而，若契約未載明此條款，則貸款不足原則上屬買方應自行承擔之風險，買方片面解約可能依民法第249條第2款規定，喪失已交付之定金。

惟本案有特殊之處：屋主以高於原始購入價格近300至400萬元之價格轉售，而銀行鑑價通常以實際市場價值或成交行情為基礎，非以買賣契約價格為準。屋主加價轉售本身並非違法，但若屋主於簽約前曾承諾或暗示買方可貸得一定成數，或隱匿其原始購入價格致買方誤判貸款能力，則買方可能得主張民法第92條意思表示之瑕疵（因詐欺而為意思表示），撤銷買賣契約並請求返還訂金。

實務上建議買方先嘗試以下途徑：第一，與賣方協商降低售價至銀行可核貸之合理範圍，或協商分期支付差額；第二，向多家銀行申請貸款，爭取較高之核貸成數；第三，若協商不成且無貸款條款，評估是否以放棄訂金之代價解約，或繼續尋找資金來源履約。若認為賣方有隱匿重要資訊之情事，則可考慮主張撤銷契約，惟須舉證賣方有詐欺之故意。

五、結論與建議

結論：貸款成數不足是否得解約，關鍵在於契約有無貸款條款。若無此約定，買方片面解約恐喪失訂金。但若賣方有隱匿資訊或不實承諾，買方得主張撤銷契約。建議優先協商調整交易條件。

1. 詳閱買賣契約條款：確認契約中是否有貸款條款或解約條件，此為判斷權利義務之首要依據。
2. 向多家銀行申貸：不同銀行鑑價標準不同，向至少三家銀行申請貸款，爭取最高核貸金額。
3. 與賣方協商調整價金：以銀行鑑價結果為依據，與賣方協商降低售價或調整付款條件。
4. 確認賣方是否有不實陳述：檢視簽約過程中賣方是否曾對貸款成數為不實承諾或隱匿原始購入價格。
5. 保全相關證據：保留所有與賣方及代書之通訊紀錄、契約文件、銀行核貸通知等文件。
6. 諮詢專業律師評估解約風險：委請律師分析契約條款，評估解約之法律風險及訂金取回之可能性。