問題621：共有房屋適用土地法第34條之1多數決處分之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

被繼承人過世後，三名繼承人共同繼承一間公寓，各持有三分之一應有部分。其中一名繼承人與第三人同住於該共有房屋內，並拒絕出售。其餘二名繼承人均有出售意願，欲依土地法第34條之1處分共有物，同時詢問是否得對占用房屋之第三人提起侵占告訴，以及除土地法34-1外是否有其他可行之法律途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 三名共有人中二人同意出售，是否符合土地法第34條之1多數決處分之要件？
• 不同意出售之共有人及其同居第三人占用共有房屋，其餘共有人得否請求返還或提起侵占告訴？
• 共有人之一占用共有物，其他共有人除土地法34-1外，可否提起分割共有物之訴？
• 遷讓房屋之訴是否適用於共有人間之房屋使用爭議？

三、相關法條

• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物之處分，以共有人過半數及應有部分過半數同意行之
• 民法第819條 — 共有物之處分、變更及設定負擔應得全體共有人同意
• 民法第820條 — 共有物之管理及使用收益方法
• 民法第823條 — 各共有人得隨時請求分割共有物
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、排除妨害）
• 刑法第320條 — 竊佔罪之構成要件
• 土地登記規則第100條 — 共有物處分之登記程序

四、法律分析

依土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。本案三名繼承人各持三分之一，二人同意出售即已達共有人過半數（2/3）且應有部分合計亦過半數（2/3），符合多數決處分之法定要件。同條第2項並規定，不同意之共有人有優先承購權，故處分前應以書面通知不同意之共有人是否願以同一條件優先承購，逾期不表示者視為放棄。

關於第三人占用共有房屋之問題，須區分共有人本身占用與第三人占用。共有人之一既為共有權人，其占用房屋係基於共有人地位使用共有物，難以刑法第320條竊佔罪論處，蓋竊佔罪係以無權占有他人不動產為要件，而共有人就共有物有使用收益之權（民法第818條）。惟共有人之同居第三人並非共有權人，其占用是否構成竊佔，實務上認為若係經共有人同意而居住，難認有竊佔故意。建議改循民事途徑，依民法第767條及第821條請求返還共有物予全體共有人。

除土地法34-1外，其餘二名共有人亦可考慮依民法第823條提起分割共有物之訴，請求法院裁判分割。若房屋不能原物分割或分割顯有困難，法院得命以變價分割，即拍賣共有物後將價金依應有部分比例分配。至於遷讓房屋之訴，在完成土地法34-1處分後，若買受人取得所有權，即可對占用人提起遷讓房屋之訴。最高法院104年度台上字第2307號判決亦肯認共有人得依多數決處分後請求他共有人遷讓。

五、結論與建議

結論：二名繼承人各持三分之一應有部分，合計已達共有人過半數及應有部分過半數，得依土地法第34條之1處分共有房屋。不同意之共有人享有優先承購權，其同居第三人占用房屋宜循民事途徑請求返還。

1. 書面通知不同意之共有人：依土地法第34條之1第2項，以存證信函通知其優先承購權，限期表示是否承購。
2. 委託代書辦理處分登記：備齊二名同意共有人之印鑑證明、土地及建物所有權狀，依土地登記規則辦理所有權移轉登記。
3. 提存不同意共有人之應得價金：依法將不同意共有人應分得之價金提存於法院提存所，以完成法定程序。
4. 循民事途徑處理占用問題：對占用之第三人提起民事訴訟，請求遷讓房屋及返還不當得利（相當於租金之利益）。
5. 備位考慮分割共有物之訴：若多數決處分遇障礙，可依民法第823條訴請法院裁判分割，以變價分割方式處理。
6. 蒐集占用事實之證據：拍照存證、保留相關通訊紀錄，作為日後訴訟之佐證。
7. 諮詢專業律師擬定策略：因涉及土地法34-1程序、民事訴訟及可能之刑事告訴，建議委任律師統籌處理。