問題607：屋主未騰空房屋致無法驗屋，銀行貸款未動撥算違約嗎？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（買方）購買中古屋，因屋主（賣方）未依約騰空房屋，導致買方無法順利進行驗屋程序，銀行貸款亦因此未能動撥。目前已超過契約約定之交屋日期，屋主反指買方因貸款款項未進入履保帳戶而構成違約。此外，房屋尚有瑕疵問題仍在協商中，雙方對於違約責任之歸屬產生爭議。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 屋主未騰空房屋致買方無法驗屋，銀行貸款因而未動撥，買方是否構成違約？
• 買方得否以屋主先行違約（未騰空）為由，主張同時履行抗辯權？
• 房屋瑕疵問題尚未協商完成，對交屋程序及違約認定有何影響？
• 買方應如何保護自身權益以避免被認定為違約方？

三、相關法條

• 民法第264條 — 同時履行抗辯權
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 瑕疵擔保之效力（解除契約或減少價金）
• 民法第348條 — 出賣人之移轉及交付義務
• 民法第230條 — 因不可歸責於債務人之事由致遲延者不負遲延責任
• 民法第254條 — 催告後解除契約之要件

四、法律分析

本案之核心在於違約責任之歸屬。不動產買賣之交屋流程通常為：賣方騰空房屋、買方驗屋、確認無誤後銀行動撥貸款匯入履保帳戶、完成交屋。本案屋主未騰空房屋在先，導致後續驗屋及貸款動撥程序均無法進行，此屬可歸責於屋主之事由。依民法第230條規定，因不可歸責於債務人（買方）之事由致給付遲延者，買方不負遲延責任。銀行貸款未動撥係屋主違約之連鎖結果，而非買方拒絕履約。

此外，依民法第264條同時履行抗辯權，買賣雙方之給付義務具有對待給付關係。屋主應先騰空交付房屋，買方始有給付價金之義務。屋主未履行其騰空義務，買方自得拒絕給付尾款。屋主反指買方違約，在法律上明顯缺乏依據。就房屋瑕疵問題，依民法第354條，出賣人負有物之瑕疵擔保責任，買方於瑕疵未修繕完成前，得依民法第359條主張減少價金或於瑕疵重大時解除契約。

買方應積極保全自身權益：以存證信函明確記載屋主未騰空之事實及房屋瑕疵問題，催告屋主限期履行，並保留所有通訊紀錄。如此可確立屋主違約在先之事實，避免日後被認定為違約方。

五、結論與建議

結論：銀行貸款未動撥係因屋主未騰空房屋所致，買方不構成違約。屋主自身先違反騰空義務，買方得主張同時履行抗辯權。房屋瑕疵問題亦得作為拒絕交屋之正當理由。

1. 發存證信函確立事實：以存證信函載明屋主未騰空之事實、房屋瑕疵清單，催告屋主限期騰空並修繕瑕疵。
2. 保全所有溝通紀錄：保留與屋主、仲介、代書間之所有LINE對話、通話紀錄、電子郵件等。
3. 通知銀行說明延遲原因：向貸款銀行書面說明因屋主未騰空致無法驗屋動撥之情形，避免影響貸款資格。
4. 請仲介或代書居中協調：透過仲介或代書安排雙方協商，確定騰空日期及瑕疵修繕方案。
5. 評估行使同時履行抗辯權：在屋主完成騰空及瑕疵修繕前，依法拒絕給付價金。
6. 委任律師評估訴訟風險：若協商破裂，委任律師評估是否解除契約並請求違約金及損害賠償。