借名購置房屋的法律風險：借名人與登記人的權利爭議

一、問題／事實整理

甲方因自身貸款額度限制，與乙方約定由乙方出名登記購買不動產，購屋資金全數由甲方支付，房屋亦由甲方實際居住使用。雙方僅有口頭協議，未簽訂書面借名契約。嗣後乙方主張房屋為其所有，要求甲方搬離並擬出售該屋。甲方欲確認其實質所有權及可行之法律救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 借名登記之不動產，登記名義人與實質所有人之權利如何認定
• 未簽訂書面契約之借名購置是否具有法律效力
• 借名人得否請求登記名義人移轉所有權登記
• 借名人於登記名義人擬處分不動產時之緊急保全措施

三、相關法條

民法第758條：不動產物權登記生效要件。

民法第348條：買賣契約之效力與移轉登記義務。

民法第180條：不當得利返還請求權。

土地法第71條：不動產登記之推定效力。

四、法律分析

（1）借名登記之法律性質與效力
借名登記為實務承認之無名契約，本質上為委任關係之一種。雖民法未明文規定，最高法院判例已肯認借名登記契約之效力。縱未簽訂書面契約，若借名人能舉證證明借名合意之存在，包括資金流向（頭期款及貸款還款均由甲方支付）、房屋實際使用管理狀況（甲方長期居住、繳納稅費）、及相關證人證詞，法院仍得認定借名登記關係成立。甲方據此得終止借名關係並請求乙方返還所有權登記。

（2）強制移轉登記之請求與保全措施
甲方得依借名登記契約終止後之返還請求權，訴請法院判命乙方辦理所有權移轉登記。如乙方拒不履行，可聲請強制執行，由法院囑託地政機關逕為登記。此外，為防止乙方於訴訟期間處分該不動產，甲方應即向地政機關申請異議登記或預告登記，並得向法院聲請假處分，禁止乙方為移轉、設定負擔等處分行為，以確保權利不受侵害。

五、結論與建議

1. 蒐集出資證據：整理銀行轉帳紀錄、貸款還款證明、房屋稅及水電費繳納紀錄等，證明實質出資關係。
2. 發函終止借名關係：以存證信函通知乙方終止借名登記契約，並限期辦理所有權移轉登記。
3. 聲請保全處分：向地政機關申請異議登記，並向法院聲請假處分，防止乙方擅自出售不動產。
4. 提起移轉登記訴訟：委任律師提起民事訴訟，請求法院判命乙方辦理所有權移轉登記。
5. 預備不當得利請求：若移轉登記確有困難，得另行主張乙方應返還相當於不動產價值之不當得利。