問題589：管委會拒絕修繕小公污水設備，住戶如何救濟？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某社區分為三區，僅A區設有小公設施（包括污水設備等），其維修費用由A區住戶負擔。近日A區之污水馬達需要更換，但新任管委會主張該污水設備為A區專用之小公，屬「約定專用部分」，應由A區自行管理並自行叫廠商維修。然而社區規約已載明「公共設施（含污水設備）」由管委會管理，區權會決議亦明確寫明「大公、小公」由管委會負責管理。當事人詢問：污水設備是否仍屬共用部分？管委會之主張是否有誤？若區權會以多數決通過由A區自行管理，A區住戶如何救濟？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• A區污水設備雖為小公，但是否仍屬公寓大廈管理條例所稱之「共用部分」？
• 依公寓大廈管理條例第7條第5款，污水設備是否屬於不得約定為「約定專用部分」之共用部分？
• 規約及區權會決議已載明由管委會管理公共設施，管委會可否片面拒絕修繕？
• 若區權會以多數決通過由A區自行管理小公，A區住戶少數之救濟管道為何？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第3條 — 共用部分與約定專用部分之定義
• 公寓大廈管理條例第7條 — 不得約定專用之共用部分
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕管理維護
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務
• 公寓大廈管理條例第33條 — 約定專用變更須經同意
• 民事訴訟法第56條之1 — 區權會決議之撤銷

四、法律分析

首先，關於污水設備之法律性質。依公寓大廈管理條例第3條第4款，「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物。A區之污水設備雖僅由A區住戶使用（屬小公），但其性質仍屬「共用部分」，並不因僅部分住戶使用而改變其法律定性。管委會將小公等同於「約定專用部分」之說法，在法律概念上有所混淆。

其次，依公寓大廈管理條例第7條第5款規定，「其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」不得為約定專用部分。污水設備係維持建物正常排水功能之必要設施，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之設施，應認定為不得約定專用之共用部分。管委會主張污水設備為「約定專用部分」而拒絕管理，於法無據。

再者，社區規約已明載「公共設施（含污水設備）」由管委會管理，區權會決議亦載明大公、小公均由管委會負責管理。依公寓大廈管理條例第36條，管委會之職務包括共用部分之修繕、管理及維護。管委會依規約及決議負有管理修繕之義務，不得片面拒絕。若區權會欲以多數決變更為由A區自行管理，因涉及約定專用之變更，依第33條須取得A區住戶之同意，不得僅以多數決強行通過。A區住戶若權益受損，得於決議後三個月內向法院訴請撤銷該決議，或請求確認決議無效。

五、結論與建議

結論：污水設備雖為小公，仍屬共用部分，且依第7條第5款不得約定為專用。規約及區權會決議已明定由管委會管理，管委會不得拒絕修繕。若區權會以多數決強行變更，A區住戶得向法院訴請撤銷或確認無效。

1. 以書面正式函請管委會履行修繕義務：引用規約條文及區權會決議，書面要求管委會於一定期限內安排污水馬達更換維修。
2. 備妥規約及決議之書面證據：將規約中載明管委會管理公共設施之條款、歷次區權會決議紀錄等影印保存，作為主張之依據。
3. 向主管機關申訴：依公寓大廈管理條例第59條，可向當地主管機關（直轄市或縣市政府）檢舉管委會未盡管理職責。
4. 出席區權會積極表達反對意見：若管委會提案要求A區自行管理小公，應於區權會中積極發言反對，並將反對意見記入會議紀錄。
5. 決議通過後三個月內提起撤銷之訴：若區權會以多數決通過不利決議，A區住戶應於知悉決議後三個月內向法院訴請撤銷。
6. 緊急狀況下先行修繕再求償：若污水設備故障影響住戶生活且管委會遲遲不處理，可先行委請廠商修繕，事後向管委會請求償還費用。
7. 委請律師發函或提起訴訟：建議委請律師以律師函通知管委會履行義務，必要時提起民事訴訟請求管委會履行修繕義務。