問題550：建物權狀面積與稅籍登記資料不符，如何釐清產權？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

姊妹二人共有一棟不動產各持分二分之一，該建物有一個樓梯但設有兩個門牌（門牌A與門牌B），僅門牌B有建物權狀。姊姊將其二分之一持分贈與妹妹後，妹妹取得一份建物權狀及一份土地權狀，但未留意無權狀之門牌A。近日發現門牌B權狀登記面積為一百三十平方公尺，但兩個門牌之稅籍登記面積各為九十平方公尺，面積明顯不符。當事人懷疑前屋主有未經許可之增建向稅務機關申報，詢問過戶是否已包含門牌A之所有權，以及能否透過稅務機關而非訴訟方式釐清。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 門牌A無建物權狀，其所有權是否已隨持分移轉一併過戶？
• 權狀面積一百三十平方公尺與稅籍面積合計一百八十平方公尺之差異原因為何？
• 稅籍登記之面積是否包含未經許可之增建部分？
• 能否透過行政程序（地政、稅務機關）釐清產權而不需訴訟？
• 未辦保存登記之建物部分，其所有權如何認定？

三、相關法條

• 土地登記規則第79條 — 建物所有權第一次登記（保存登記）
• 土地登記規則第82條 — 建物測量及面積計算
• 民法第758條 — 不動產物權變動之登記生效主義
• 民法第811條 — 動產附合於不動產之所有權歸屬
• 土地法第73條 — 不動產登記之公信力
• 都市計畫法第79條 — 違章建築之處理

四、法律分析

本案涉及建物權狀面積與稅籍登記面積不符之問題。依民法第758條規定，不動產物權之移轉以登記為生效要件。門牌A若未辦理建物保存登記（無權狀），則該部分建物在法律上並不存在「所有權」之登記，姊姊贈與持分時，過戶範圍僅及於有權狀之門牌B。門牌A既無保存登記，即不在地政機關之移轉登記範圍內。

然而，未辦保存登記之建物並非無所有權，其所有權歸屬依原始起造人或事實上之處分權人認定。若門牌A部分係由原屋主增建，且增建部分與原建物具有結構上之不可分離性，依民法第811條附合規定，增建部分之所有權歸屬於原建物所有權人。因此，妹妹取得全部持分後，對於與原建物附合之增建部分，亦得主張事實上之處分權。

關於權狀面積（130平方公尺）與稅籍面積（兩門牌各90平方公尺，合計180平方公尺）之差異，極可能係因前屋主有未經許可之增建（約50平方公尺），該增建部分雖未辦理保存登記（不在權狀範圍），但已向稅務機關申報課稅（納入稅籍面積）。建議先向地政事務所申請建物測量複丈，再向稅捐稽徵處查詢門牌A之稅籍設立經過及面積來源。此部分可透過行政程序處理，未必需要訴訟。但若涉及確認所有權歸屬或排除他人之權利主張，可能仍需向法院提起確認之訴。

五、結論與建議

結論：門牌A未辦保存登記，過戶範圍僅及於有權狀之門牌B。權狀與稅籍面積不符係因增建部分僅申報稅籍而未辦保存登記所致。產權釐清可先透過行政程序處理，必要時再考慮訴訟。

1. 向地政事務所申請建物測量複丈：確認實際建物面積與權狀登記面積之差異，取得正式之測量成果圖。
2. 向稅捐稽徵處查詢稅籍資料：申請門牌A及門牌B之房屋稅籍登記歷史資料，了解各門牌之面積來源及設立經過。
3. 向建管機關查詢建物使用執照：調閱原始使用執照及竣工圖，確認合法建物面積範圍及是否有未經許可之增建。
4. 評估門牌A增建部分之合法化可能：若增建部分符合補辦建築執照之條件，可考慮辦理合法化程序並申請保存登記。
5. 委請地政士協助辦理產權整理：由地政士協助整合權狀資料、稅籍資料及建管資料，提出完整之產權釐清方案。
6. 必要時提起確認所有權之訴：若透過行政程序無法完全釐清產權歸屬，可向法院提起確認所有權或事實上處分權之訴訟。
7. 注意違章建築之法律風險：增建若屬違章建築，有遭主管機關查報拆除之風險，應提前評估並擬定因應方案。