問題537：親屬扣押房屋權狀不還，如何取回權狀並辦理過戶？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之房屋登記在母親名下，房貸長年由當事人之兄弟姐妹共同繳納。母親之姊妹（即當事人之阿姨）持有房屋權狀，拒絕歸還，聲稱當初購屋時擔任保證人且在當事人等未成年時曾協助繳納房貸，故認為有權處理過戶事宜。當事人不願提起訴訟以免破壞家人關係，希望瞭解有無其他方式可取回權狀。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 阿姨曾為購屋保證人並協助繳納房貸，是否因此取得扣押權狀或處分房屋之權利？
• 不動產權狀持有人是否即為所有權人？持有權狀與所有權之關係為何？
• 拒絕返還他人之不動產權狀，是否構成侵占罪？
• 不透過訴訟是否有其他方式取回權狀或替代權狀之功能？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還請求權）
• 刑法第335條 — 侵占罪
• 土地登記規則第155條 — 權利書狀滅失或遺失之補給
• 民法第758條 — 不動產物權變動以登記為要件
• 土地登記規則第7條 — 土地登記之公信力
• 民法第739條 — 保證債務之範圍

四、法律分析

首先須釐清之根本問題為：不動產所有權之歸屬依登記為準，而非依權狀之持有。依民法第758條規定，不動產物權之取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力。權狀僅為所有權登記之證明文件，持有權狀並不等於擁有所有權。因此，阿姨持有權狀並不影響房屋所有權之歸屬，房屋所有權仍屬登記名義人即母親所有。

就阿姨主張之權利而言，其曾擔任購屋保證人及協助繳納房貸，性質上屬於保證債務及借款之法律關係。依民法第739條以下之保證規定，保證人代主債務人清償後，得向主債務人求償，此為金錢債權之問題，不因此取得對不動產之任何物權或處分權。阿姨若認為對房屋有債權（如代繳房貸之返還請求權），應循民事訴訟途徑主張，不得自行扣押所有權人之權狀。

就取回權狀之方式，有以下途徑：第一，依民法第767條所有物返還請求權，所有人（母親）得向無權占有人請求返還所有物，權狀為所有人之文件，阿姨無權占有之，所有人得請求返還。第二，若不願對阿姨提起訴訟，可依土地登記規則第155條規定，以權狀遺失為由向地政機關申請補發。地政機關受理後會公告六個月，期滿無人異議即補發新權狀，原權狀自動失效。此為不需訴訟即可解決問題之替代方案。第三，就刑事方面，阿姨拒絕返還他人所有之權狀，可能構成刑法第335條侵占罪，惟因屬五親等內血親之親屬間犯罪，依刑法第338條準用第324條規定須告訴乃論。

五、結論與建議

結論：阿姨擔任保證人或代繳房貸不因此取得扣押權狀或處分房屋之權利。所有權依登記為準，持有權狀不等於擁有所有權。若不願訴訟，可透過地政機關申請補發權狀，原權狀自動失效。

1. 先行家庭協商：由母親或其他長輩出面，向阿姨說明權狀之法律性質，請求其歸還。
2. 發存證信函催告返還：以母親名義寄發存證信函，正式催告阿姨於一定期限內返還權狀。
3. 向地政機關申請補發權狀：若阿姨仍拒絕返還，由母親以權狀遺失為由向地政機關申請補發，六個月公告期滿後即可取得新權狀。
4. 釐清阿姨之債權主張：若阿姨確實曾代繳房貸，雙方可協商清償方式，將債權問題與權狀問題分開處理。
5. 評估是否聲請調解：向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，由第三方協助雙方達成共識，避免訴訟傷害親情。
6. 必要時提起民事訴訟：若上述方式均無效，依民法第767條提起返還權狀之訴，並可一併請求損害賠償。