問題525：他人佔用亡父建物經營商業，如何驅離及處理戶籍問題？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之父親過世後，有第三人未經繼承人同意即佔用亡父名下一棟未辦保存登記之建物，在其中經營卡拉OK烤肉店。當事人曾報警兩次，警方以需要產權證明為由不予受理。佔用人另私接電線經台電調查確認為竊電行為並有錄影存證，導致電費暴增十倍且掛在亡者帳戶。此外，另有第三人將戶籍遷入該址，主張繼承關係而拒絕遷出，但從未實際居住於該地。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 佔用未辦保存登記建物經營商業，是否構成刑法竊佔罪？繼承人如何取得提告之當事人適格？
• 佔用人私接電線竊電之行為，構成何種刑事犯罪？如何提出告訴？
• 警方以缺乏產權證明為由不受理，繼承人應如何證明對未登記建物之權利？
• 第三人將戶籍遷入但未實際居住，能否強制遷出？應循何種程序？

三、相關法條

• 刑法第320條 — 竊盜罪及竊佔罪
• 刑法第323條 — 電能竊盜（準竊盜罪）
• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 民法第179條 — 不當得利返還請求
• 民法第1148條 — 繼承之概括承受
• 土地登記規則第79條 — 建物所有權第一次登記
• 戶籍法第48條 — 逕為戶籍登記之情形

四、法律分析

關於佔用建物之刑事責任，第三人未經繼承人同意即佔用建物經營商業，可能構成刑法第320條第2項之竊佔罪，其法定刑為五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。竊佔罪為告訴乃論之罪，告訴權人為建物之事實上處分權人，即繼承人。未辦保存登記之建物雖無法辦理所有權移轉登記，但依民法第1148條規定，繼承人自繼承開始時即概括承受被繼承人之一切權利義務，包括對未登記建物之事實上處分權。繼承人可持戶籍謄本、死亡證明、繼承系統表等文件證明繼承關係，再檢附房屋稅籍證明或四鄰證明佐證建物權利，向地檢署提出刑事告訴。

關於竊電部分，佔用人私接電線竊取電能，構成刑法第323條之準竊盜罪。台電已調查確認並有錄影存證，此為有力證據。繼承人可連同竊佔罪一併提出告訴，並檢附台電之調查報告及電費帳單作為證據。民事上，繼承人可依民法第767條提起返還房屋之訴，請求佔用人遷出建物。同時可依民法第179條不當得利規定，請求佔用人返還相當於租金之利益及竊電所致之損害。

關於戶籍問題，第三人雖主張繼承關係而設籍於該址，但從未實際居住，依戶籍法第48條規定，戶籍地住址之房屋所有權人或使用權人發現有虛遷戶籍之情形，得向戶政事務所申請逕為遷出登記。繼承人可持相關權利證明向戶政事務所申辦，若戶政機關拒絕辦理，可循行政爭訟程序救濟。

五、結論與建議

結論：佔用人之行為構成竊佔罪及準竊盜罪，繼承人以繼承關係取得事實上處分權後即具有告訴權。繼承人應積極透過刑事告訴及民事訴訟雙軌並行驅離佔用人，並另向戶政機關處理戶籍遷出問題。

1. 備齊繼承權利證明文件：取得亡父之死亡證明、戶籍謄本、繼承系統表、房屋稅籍證明等，以建立繼承人對建物之權利基礎。
2. 向地檢署提出刑事告訴：逕向地方檢察署對佔用人提出竊佔罪及準竊盜罪之告訴，檢附台電調查報告、錄影證據及電費帳單。
3. 提起民事返還房屋之訴：依民法第767條向法院起訴請求佔用人遷出建物並返還占有，同時請求不當得利之返還。
4. 向台電申請更正電費帳戶：持繼承證明文件向台電申請將電費帳戶更正為繼承人名義，並要求台電對竊電部分另行追償。
5. 向戶政事務所申請逕為遷出：持權利證明文件向戶政事務所申請將虛設戶籍之第三人逕為遷出登記。
6. 考慮辦理建物保存登記：繼承人可考慮辦理建物之保存登記或至少取得房屋稅籍證明，強化日後對建物之權利主張。
7. 委任律師全程處理：因本案涉及刑事告訴、民事訴訟、戶籍行政及台電電費等多重法律問題，建議委任律師統籌處理。