問題489：分租套房噪音問題房東不處理之租客權益與解約分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租分租套房三樓，房間旁設有公用洗衣機。其他住戶經常洗衣至凌晨2點以上，導致當事人連續兩個月無法安睡。當事人向房東反映後，房東僅以LINE訊息通知住戶應於凌晨1:30前完成洗衣，當事人認為此時間限制仍不合理。房東回覆部分住戶為夜班工作者故可接受。此後情況未改善，房東已不再回覆訊息。當事人欲瞭解在無house rule之情況下，是否可要求全額退還押金並提前解約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 出租人對於分租套房各承租人間之噪音糾紛，是否負有管理及排除義務？
• 深夜噪音是否構成租賃物瑕疵，致不能達租賃之目的？
• 承租人得否依民法第424條終止租約並請求全額退還押金？
• 無house rule之情況下，房東所訂之洗衣時間限制是否具拘束力？
• 承租人對噪音製造者是否另有獨立之法律救濟途徑？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於使用收益狀態之義務
• 民法第424條 — 租賃物瑕疵致不能達租賃目的之終止權
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第793條 — 氣響侵入之禁止
• 公寓大廈管理條例第16條 — 住戶不得發生喧囂妨害安寧行為

四、法律分析

（1）出租人之居住品質維護義務
分租套房之出租人，對於同一建物內各承租人之居住品質負有管理義務。依民法第423條，出租人應於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用收益之狀態。分租套房之承租人有權期待在合理時段享有安靜之居住環境，此屬租賃物合於使用收益狀態之一環。房東對於其他住戶深夜使用洗衣機之噪音問題，有義務積極處理，而非僅以一則LINE訊息敷衍了事。房東設定凌晨1:30為洗衣截止時間，依社會通念仍屬深夜時段，對於一般作息之住戶而言並不合理。

（2）租賃物瑕疵與終止租約之權利
依民法第424條，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。持續性之深夜噪音致承租人長達兩個月無法正常睡眠，已影響健康，符合瑕疵危及健康之要件。此外，實務上法院亦有認為，出租人未能提供安寧之居住環境，構成不完全給付（民法第227條），承租人得據此終止租約。臺灣高等法院105年度上易字第827號判決意旨亦認為，出租人對於租賃物之環境品質應負保持義務。

（3）押金返還與其他救濟途徑
若承租人合法終止租約，房東應全額返還押金，不得以提前退租為由扣除。此外，承租人亦得向製造噪音之住戶主張民法第793條氣響侵入禁止之規定，或向環保局檢舉噪音違規。若房東持續不回應且不處理，亦可向各縣市政府消費者保護官或租賃爭議調處委員會申請調處。

五、結論與建議

結論：房東對分租套房之噪音問題負有管理義務，經通知後仍未有效改善，承租人得依民法第424條以租賃物有瑕疵危及健康為由終止租約，並請求全額退還押金。

1. 書面催告房東：以存證信函正式催告房東限期（如7-14日）改善噪音問題，明確載明若屆期未改善將終止租約。
2. 蒐集噪音證據：以手機錄音或錄影方式記錄深夜噪音之時間、持續時間及分貝程度，作為日後爭議之證據。
3. 保留溝通紀錄：保存與房東之所有LINE對話紀錄截圖，尤其是房東承認噪音問題及不回應之紀錄。
4. 行使終止權：催告期滿房東仍未改善，以書面通知房東終止租約，並載明終止事由及要求返還押金之期限。
5. 向環保局檢舉：就深夜噪音向當地環保局檢舉，請求派員稽查。
6. 申請租賃爭議調處：若房東拒絕返還押金，向各縣市政府租賃爭議調處委員會申請調處。
7. 諮詢專業律師：如爭議無法解決，諮詢律師評估提起民事訴訟請求返還押金及損害賠償之可行性。