問題486：婚前購買預售屋交屋時變更登記人之法律與稅務問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人夫妻於婚前共同決定購買預售屋，但簽約時僅由女方單獨簽訂買賣契約。現雙方已結婚，預售屋即將交屋，當事人欲將不動產登記人由女方更換為男方。當事人希望瞭解是否可以辦理登記人變更、變更程序為何，以及是否會產生贈與稅或其他稅務問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預售屋交屋前，買受人得否向建商申請變更登記名義人（換約）？
• 依平均地權條例對預售屋換約之限制，配偶間讓與是否屬例外許可情形？
• 將預售屋權利讓與配偶，是否涉及贈與稅？配偶間贈與有無免稅規定？
• 變更登記人後，日後出售該不動產時房地合一稅之持有期間如何計算？

三、相關法條

• 平均地權條例第47條之3 — 預售屋買賣契約讓與之限制
• 遺產及贈與稅法第20條 — 不計入贈與總額之項目（配偶間贈與免稅）
• 土地登記規則第34條 — 不動產登記之申請
• 所得稅法第14條之4 — 房地合一所得稅
• 民法第1017條 — 夫妻財產制之法定財產制

四、法律分析

（1）預售屋換約之法律限制
依112年7月1日施行之平均地權條例第47條之3規定，預售屋買賣契約之買受人不得讓與或轉售其買賣契約予第三人，違者處以罰鍰。惟同條但書規定有例外情形，其中包括「配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與」。因此，本案女方（原簽約人）於結婚後將預售屋契約權利讓與男方（配偶），屬法定例外許可之情形，得合法辦理換約。惟仍須取得建商同意，並依建商規定辦理換約手續，部分建商可能收取換約手續費。

（2）稅務問題分析
將預售屋權利無償讓與配偶，形式上構成贈與。然依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，免課贈與稅。但須注意，仍需向國稅局申報贈與稅並取得免稅證明書，始能辦理不動產移轉登記。此外，交屋時之契稅（稅率6%）由取得房屋所有權之人（即男方）繳納，印花稅則按契約金額千分之一繳納。另需特別注意房地合一稅之影響：若日後出售該不動產，依所得稅法第14條之4及相關規定，因配偶贈與取得者，其持有期間得合併計算（即自女方原購入日起算），但取得成本以贈與時之房屋評定現值及公告土地現值為準，可能與原購買價格有差異，影響未來出售時之課稅所得計算。

（3）替代方案考量
當事人亦可考慮維持女方為登記人，不辦理換約，以避免換約手續費及稅務申報程序。在法定財產制下，依民法第1017條，婚前取得之財產為特有財產，婚後共同使用並不影響各自之財產歸屬。若雙方有特殊之財產規劃考量，建議諮詢會計師或稅務專家就個案進行稅務試算，再決定是否辦理變更。

五、結論與建議

結論：依平均地權條例修正後之規定，配偶間讓與預售屋買賣契約為法定例外許可情形，得合法辦理換約。配偶間贈與免課贈與稅，但仍須申報並注意契稅、印花稅及日後房地合一稅之影響。

1. 確認建商換約規定：向建商確認換約手續之流程、所需文件及是否收取手續費，並瞭解是否有時間限制。
2. 備妥結婚證明：準備戶籍謄本或結婚證書，以證明雙方之配偶關係，符合平均地權條例之例外規定。
3. 申報贈與稅：向國稅局申報贈與稅並取得免稅證明書，作為辦理不動產移轉登記之必要文件。
4. 評估稅務影響：諮詢會計師就契稅、印花稅及日後出售時之房地合一稅進行試算，評估變更登記人之整體稅務成本。
5. 考慮替代方案：評估是否維持女方為登記人，待日後有實際需要時再辦理移轉，以簡化程序及降低稅務成本。
6. 辦理貸款協調：若購屋有貸款需求，應與銀行確認變更借款人後之貸款條件是否有影響，避免影響核貸額度或利率。
7. 諮詢專業律師或代書：委請專業地政士（代書）協助辦理換約及後續不動產移轉登記手續，確保程序完備。