問題449：公寓樓頂漏水防水工程費用分擔之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於一棟五層樓公寓之左側五樓，該公寓左右各有五戶，共計十戶。左側五樓頂樓出現漏水問題，需要進行防水工程修繕。當事人詢問此防水工程之費用，是否應由全棟十戶住戶（含右側一至五樓共五戶）共同分擔，或僅由左側一至五樓之五戶住戶平均分擔。此問題涉及公寓共用部分之範圍認定及修繕費用分擔之法律規定。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 五層樓公寓左側之屋頂，是否屬於全棟十戶之共用部分？
• 左右兩側是否為獨立建物結構，各有獨立之屋頂？
• 共用部分之修繕費用，應由哪些區分所有權人分擔？
• 規約或住戶會議決議對費用分擔有無特別約定？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕及費用分擔
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分之重大修繕
• 公寓大廈管理條例第3條 — 共用部分之定義
• 民法第799條 — 區分所有建築物之共有部分
• 民法第820條 — 共有物之管理
• 公寓大廈管理條例第12條 — 專用部分之修繕責任

四、法律分析

（1）屋頂之共用部分認定
依公寓大廈管理條例第3條規定，共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物。屋頂平台（頂樓）通常屬於全棟住戶之共用部分。然而，本案公寓左右各五戶之結構型態為關鍵。若該公寓為一棟建築物，僅以內部隔間分為左右兩側，則屋頂為全棟共用部分，修繕費用應由十戶共同分擔。最高法院99年度台上字第1191號判決指出，公寓之屋頂平台屬共用部分，其修繕費用應由全體區分所有權人依其應有部分比例分擔。

（2）左右獨立結構之判斷
若左右兩側各有獨立之建物結構、獨立之屋頂、獨立之建號登記，則可能構成兩棟獨立之公寓。此情形下，左側屋頂僅為左側五戶之共用部分，防水工程費用由左側五戶分擔，右側住戶無須負擔。判斷標準包括：建物登記謄本之建號是否獨立、屋頂是否結構上可分割、共用部分之登記範圍等。臺灣高等法院104年度上字第1286號判決指出，共用部分之範圍應依建物登記及實際結構認定。

（3）費用分擔之方式
依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之修繕費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。若有規約另定分擔方式，從其規約。實務上，老舊公寓多未成立管理委員會或訂立規約，此時回歸法定之應有部分比例分擔。當事人應先確認建物登記狀態，再召開住戶會議協商費用分擔。若住戶拒絕分擔，得向法院提起民事訴訟請求給付。

五、結論與建議

結論：費用分擔之範圍取決於屋頂是否為全棟十戶之共用部分。若左右為同一棟建物，屋頂為全棟共用，十戶均須分擔；若左右為獨立結構，各有獨立屋頂，則僅左側五戶分擔。應以建物登記及實際結構為判斷依據。

1. 調閱建物登記謄本：至地政事務所申請建物登記謄本，確認左右兩側是否為同一建號或獨立建號，並查閱共用部分之登記範圍。
2. 確認屋頂結構：瞭解左右兩側之屋頂在建築結構上是否為一體或各自獨立，必要時委請建築師或結構技師鑑定。
3. 查閱規約或決議：若公寓有管理委員會或過往之住戶會議決議，查閱是否有關於修繕費用分擔之特別約定。
4. 召開住戶會議：召集應分擔費用之住戶開會，討論防水工程之施作方式、費用估算及分擔比例。
5. 取得多家報價：向至少三家防水工程廠商取得報價，作為費用分擔之依據，並確保施工品質。
6. 必要時訴請給付：若部分住戶拒絕分擔費用，得先行墊付後，依民法不當得利或公寓大廈管理條例向法院請求該住戶給付應分擔之金額。