問題420：房屋漏水保固約定與免責條款效力衝突之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買房屋時，與仲介簽署漏水保固協議，約定六個月保固期間內，仲介負責無限次數之漏水修繕。交屋後保固期間內發現新漏水情形，當事人依約要求仲介修繕。仲介卻援引同一協議第四條之免責條款，主張該條款已免除其就漏水相關事項之一切民事、刑事及行政責任，拒絕履行修繕義務。當事人認為保固條款與免責條款互相矛盾，質疑仲介此種立場之合理性，欲瞭解應如何主張權利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 同一協議中保固條款（六個月無限次修繕）與免責條款（免除一切漏水責任）是否互相矛盾？應如何解釋適用？
• 免責條款是否因實質上架空保固義務而構成民法第247條之1所定之顯失公平條款？
• 該協議是否屬定型化契約？如屬之，免責條款是否因違反消費者保護法而無效？
• 仲介（不動產經紀業者）於漏水保固中之法律地位及責任範圍為何？

三、相關法條

• 民法第98條 — 意思表示之解釋原則
• 民法第247條之1 — 附合契約中顯失公平條款之無效
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第366條 — 瑕疵擔保之特約排除（故意不告知者無效）
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款違反誠信原則之無效
• 消費者保護法第11條 — 定型化契約條款之解釋（有利消費者原則）

四、法律分析

（1）矛盾條款之解釋原則
依民法第98條規定，解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。保固協議一方面約定六個月保固期內無限次修繕漏水，另一方面又以免責條款免除一切漏水責任，兩者顯然矛盾。依契約解釋原則，矛盾條款應依契約之整體目的及誠信原則為解釋。本協議既以「漏水保固」為名，其主要目的顯然在於保障買方就漏水問題獲得修繕，免責條款不應被解釋為架空此一保固目的。最高法院99年度台上字第2304號判決指出，契約條款如有疑義，應為有利於債權人之解釋。

（2）免責條款之效力審查
如該保固協議係由仲介預先擬定之定型化契約，依消費者保護法第11條第2項規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。又依消費者保護法第12條第1項規定，定型化契約條款違反誠信原則對消費者顯失公平者無效。免責條款若實質上使保固義務成為具文，對消費者顯失公平，應屬無效。縱非定型化契約，依民法第247條之1規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，如使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，按其情形顯失公平時，該部分約定無效。

（3）仲介之保固責任與買方之救濟
仲介簽署漏水保固協議，即負有依約修繕之契約責任。仲介不得一面簽署保固協議使買方信賴並完成交易，另一面又以免責條款規避保固義務，此違反誠信原則。買方得依保固協議之約定請求仲介履行修繕義務，如仲介拒絕，買方得自行委請第三人修繕並向仲介請求償還修繕費用。此外，如漏水係賣方故意隱匿之瑕疵，依民法第366條規定，排除瑕疵擔保之特約不得對抗出賣人之故意隱匿，買方仍得向賣方主張瑕疵擔保責任。

五、結論與建議

結論：保固協議中之免責條款與保固條款互相矛盾，依契約解釋原則應為有利於買方之解釋。免責條款如實質上架空保固義務，不論是否為定型化契約，均可能因顯失公平而無效。仲介仍應依保固條款履行修繕義務。

1. 詳閱保固協議全文：逐條檢視保固協議之內容，確認保固條款與免責條款之具體文字，釐清兩者之矛盾程度。
2. 以書面要求履行保固：以存證信函正式通知仲介，援引保固條款要求限期修繕漏水，明確表示免責條款不得架空保固義務。
3. 蒐集漏水證據：拍攝漏水情形之照片及影片，委託專業廠商鑑定漏水原因及修繕費用，作為後續主張之依據。
4. 向消費者保護機構申訴：向地方政府消費者保護官申訴，主張免責條款為定型化契約之不公平條款，請求協助處理。
5. 向不動產經紀業主管機關檢舉：如仲介有違反不動產經紀業管理條例之情事，可向地方政府地政局檢舉，請求行政處分。
6. 自行修繕後求償：如仲介逾期未修繕，得先行委請專業廠商修繕並保留單據，嗣後向仲介請求償還修繕費用。
7. 諮詢專業律師：攜帶保固協議、漏水鑑定報告、存證信函及修繕費用單據諮詢律師，評估提起民事訴訟請求修繕費用及損害賠償之可行性。