室友未經同意不斷帶人回家之租賃糾紛

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與四名友人共同承租某處房屋，五人均列名於租賃契約上。近期其中一名室友未經其餘四人同意，反覆帶外人返回住處留宿，造成生活干擾。當事人多次溝通未果，欲知悉是否可報警將未經同意之訪客強制帶離，以及有何法律途徑可資救濟。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 室友未經其他共同承租人同意帶外人留宿，是否構成租賃契約之違反？
• 共同承租人對於租賃物之使用範圍與方式，各自有何權利與義務？
• 當事人得否報警處理，抑或僅能循民事程序救濟？
• 其餘承租人是否得以違約為由，請求終止該室友之承租關係並命其搬離？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第438條 — 承租人應依約定方法使用租賃物
• 民法第440條 — 催告承租人履行義務
• 民法第443條 — 承租人非經出租人承諾不得轉租或容許他人使用
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之限制

四、法律分析

一、租賃契約之共同承租關係：本案五名當事人均列名於租賃契約，屬於共同承租之法律關係。依民法第438條規定，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益；未約定者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。共同承租人間對於租賃物之使用，應本於誠信原則相互尊重，任一承租人未經其他人同意而擅自容許外人長期留宿，已逾越一般居住使用之合理範圍，可能構成違約。

二、報警處理之可行性：實務上，警察機關對於單純之租賃糾紛通常不予介入處理，蓋此屬民事爭議範疇。最高法院97年度台上字第1264號判決揭示，租賃關係之紛爭應循民事程序解決。惟若訪客之行為已達妨害安寧或有其他刑事不法情事（如竊盜、恐嚇），則可報警處理該等刑事行為。

三、民事救濟途徑：當事人得先以書面催告違約室友於合理期限內改正其行為，若屆期仍未改善，可依民法第440條及租賃契約之約定，向法院提起民事訴訟，請求終止該室友之承租關係並訴請其搬離。此外，若因室友之違約行為造成其餘承租人之損害（如額外水電費用、精神損害等），亦得依民法第227條請求損害賠償。依臺灣高等法院相關見解，共同承租人間之權利義務關係，除契約另有約定外，應依債之關係相關規定處理。

五、結論與建議

結論：室友未經同意反覆帶外人留宿，屬於違反租賃契約使用方式之行為，警方通常不處理此類民事糾紛，當事人應循民事法律途徑解決，包括書面催告及必要時提起訴訟。

1. 先檢視租賃契約中是否有關於訪客留宿或使用方式之明確約定，以確認違約事由。
2. 以書面（存證信函）方式正式催告違約室友於合理期限內停止帶外人留宿之行為。
3. 同步聯繫房東，告知室友違約情事，請房東協助處理或發函警告。
4. 保留相關證據，包括訪客出入之紀錄、其他室友之證詞、通訊紀錄等，以備日後訴訟之用。
5. 若催告後仍未改善，可委託律師向法院提起民事訴訟，請求終止該室友之承租關係並命其搬離。
6. 評估是否透過調解委員會先行調解，以節省訴訟時間與費用。
7. 建議諮詢專業律師，就個案具體情況擬定最佳策略，並注意相關請求權之時效規定。