房屋共有人霸占土地房屋不歸還

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（甲方）與其親屬（乙方）於數年前共同購買一間店面，雙方各持有二分之一應有部分。嗣後因故，乙方擅自占用店面四分之三之面積經營使用，僅留四分之一空間予甲方，經甲方多次要求歸還超佔部分，乙方均置之不理。甲方欲瞭解得否提起刑事竊佔告訴或以民事訴訟請求返還，以及能否就乙方超佔部分請求相當於租金之不當得利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有人之一超過應有部分排他占有使用共有物，是否構成刑法第320條第2項之竊佔罪？共有人間是否有竊佔罪之適用？
• 甲方得否依民法第767條及第821條請求乙方返還超過應有部分之占有？請求返還之範圍如何計算？
• 乙方超佔共有物使用，甲方得否依民法第179條不當得利規定請求返還相當於租金之利益？時效如何起算？
• 共有人間未成立分管契約，各共有人使用共有物之範圍應如何認定？是否得請求法院裁判分割共有物？
• 甲方得否依民法第823條請求裁判分割共有物，以根本解決共有關係之紛爭？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（返還、排除侵害、防止侵害）
• 民法第818條 — 共有物之使用收益依應有部分為之
• 民法第821條 — 各共有人對於第三人之物上請求權
• 民法第179條 — 不當得利
• 民法第823條 — 共有物之分割請求權
• 民法第824條 — 共有物分割之方法
• 刑法第320條第2項 — 竊佔罪
• 民法第126條 — 五年短期消滅時效（租金及其他定期給付）

四、法律分析

(1) 刑事竊佔罪之成立可能性
刑法第320條第2項規定，意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。然而，實務見解對於共有人間是否成立竊佔罪採較嚴格之認定標準。最高法院82年度台非字第74號判決指出，共有人就共有物本即有使用權，縱使超過應有部分使用，尚難謂係「竊佔他人不動產」。蓋因共有人對於共有物之全部均有使用權（民法第818條），僅其使用範圍應受應有部分之限制，超越應有部分使用屬民事侵權問題，而非刑事竊佔。因此，對乙方提出竊佔罪告訴之成功機率較低，甲方宜以民事訴訟為主要救濟途徑。

(2) 民事返還請求權之行使
依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。乙方超越其二分之一應有部分而排他占用共有物四分之三面積，已侵害甲方之共有權。甲方得依民法第767條第1項中段準用第821條規定，請求乙方將超過其應有部分之占有面積返還予全體共有人。最高法院106年度台上字第2287號判決揭示，共有人之一逾越其應有部分而為使用收益，他共有人得本於所有權之作用，請求排除侵害，返還超過應有部分之占用面積。甲方之請求標的為要求乙方將超佔之四分之一面積返還，使雙方各使用二分之一。

(3) 不當得利之請求
乙方超過應有部分使用共有物，無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致甲方受有損害，構成民法第179條之不當得利。甲方得請求乙方返還自超佔之日起至返還占有之日止，就超佔部分相當於租金之不當得利。不當得利之金額通常以該地區同類型店面之市場租金為計算基準，按乙方超佔面積比例（即超過應有部分之四分之一面積）計算。臺灣高等法院104年度上字第1389號判決肯認，共有人超佔共有物使用所生之不當得利，以土地法第97條所定租金上限（即申報地價年息百分之十）為其上限。惟應注意，相當於租金之不當得利屬定期給付性質，依民法第126條適用五年短期消滅時效，甲方僅得請求起訴前五年內之不當得利。

(4) 裁判分割共有物之根本解決
若甲方與乙方間之共有關係已無法維持信賴與合作，甲方得依民法第823條第1項請求裁判分割共有物，以根本解決共有關係之紛爭。共有物之分割方法依民法第824條規定，可採原物分割（將店面一分為二）或變價分割（拍賣後分配價金）或兼採併用。法院會考量共有物之性質、共有人之利用情形、經濟效用及全體共有人之利益等因素，決定最適當之分割方式。若店面面積足以分割且分割後各部分均具獨立使用價值，法院可能採原物分割；若原物分割將減損價值或困難，則可能採變價分割。最高法院110年度台上字第1581號判決指出，裁判分割共有物時，法院應斟酌共有物之性質、各共有人之意願及利害關係等一切情事，為公平合理之分配。

五、結論與建議

結論：共有人之一超過應有部分排他占用共有房屋，提出刑事竊佔告訴之成功率較低，宜以民事訴訟請求返還超佔部分及不當得利為主要救濟途徑。甲方得同時請求排除侵害（返還超佔面積）及不當得利（相當於租金之利益），並可考慮請求裁判分割共有物以根本解決紛爭。

1. 先以存證信函正式通知乙方，明確要求其於收函後十四日內將超過應有部分之佔用面積返還，恢復甲方使用二分之一店面空間之權利，並載明將依法請求不當得利賠償。
2. 蒐集並保全相關證據，包括不動產所有權狀（證明各二分之一應有部分）、店面現場照片或影片（證明乙方占用四分之三面積之事實）、與乙方交涉之通訊紀錄及存證信函等。
3. 查詢該店面所在地區之市場租金行情，作為計算不當得利之基礎，可洽詢當地不動產估價師或參考實價登錄之租賃資料。
4. 若協商不成，向管轄法院提起民事訴訟，訴之聲明包括：請求乙方返還超佔之店面面積予全體共有人，以及請求乙方給付自超佔之日起至返還之日止相當於租金之不當得利（以起訴前五年為限）。
5. 評估是否一併請求裁判分割共有物，若甲方與乙方間之信賴關係已破裂，透過分割共有物可徹底消滅共有關係，避免日後再生紛爭。
6. 考慮先向當地區公所或法院調解委員會聲請調解，調解程序費用低廉且速度較快，若能達成協議即具有確定判決之效力。
7. 委任熟悉不動產共有糾紛之律師協助處理，因本案涉及共有物返還、不當得利計算及可能之裁判分割等多項法律問題，需要專業法律判斷。