房東需要處理 租客與其室友的糾紛嗎

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房東）將房屋出租予租客，該租客另有室友同住。兩名租客發生糾紛，其中一方扣住房間鑰匙不讓另一方進入房間。房東不在當地，委託他人前往協調，惟上午協調未果，晚間衝突持續。房東欲釐清：協調兩名租客之間的糾紛是否屬於房東之責任，或應由租客自行處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租客與室友之間的個人糾紛，是否屬於房東依租賃契約應負之義務範圍？
• 房東依民法第423條所負之「保持租賃物合於使用收益狀態」義務，是否涵蓋排除租客間糾紛之情形？
• 租客扣住鑰匙阻止室友進入房間之行為，是否構成刑法第304條之強制罪？
• 房東對租客間之糾紛不介入處理，是否可能衍生任何法律責任？
• 若糾紛持續影響房屋使用，房東得採取哪些法律措施保障自身權益？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態
• 刑法第304條 — 強制罪（以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利）
• 民法第440條 — 承租人租金支付遲延之催告與終止
• 民法第438條 — 承租人應依約定方法使用租賃物
• 民法第450條 — 租賃契約之終止

四、法律分析

(1) 房東之租賃契約義務範圍
依民法第423條規定，出租人之主要義務為交付合於約定使用收益之租賃物，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。此所謂「保持合於使用收益狀態」，係指租賃物本身之物理狀態（如修繕義務），而非租客之間的人際關係糾紛。最高法院103年度台上字第1830號判決揭示，出租人之義務範圍以租賃物之使用收益為限，不及於承租人與第三人間之私人爭執。因此，租客與室友之糾紛原則上應由當事人自行協調解決，非屬房東之契約義務。

(2) 扣留鑰匙行為之刑事責任
租客扣住房間鑰匙阻止室友進入之行為，可能構成刑法第304條第1項之強制罪。該條規定：「以強暴、脅迫使人行無義務之事，或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」若室友對該房間有合法使用權（基於租賃契約或分租協議），遭扣留鑰匙而無法進入使用，即屬妨害他人行使權利之行為。臺灣高等法院107年度上易字第2143號判決指出，阻止他人進入其有權使用之空間，構成強制罪之妨害行使權利態樣。受害之室友得自行向警方報案提出告訴。

(3) 房東不介入之法律風險評估
房東對租客間糾紛不介入處理，原則上不會產生法律責任。蓋租客間之私人紛爭並非出租人契約義務之範疇，房東既無調解之義務，亦無強制介入之權限。惟若糾紛升高導致租賃物受損（如毀損門鎖、破壞設備等），房東得依民法第432條向有過失之承租人請求損害賠償。此外，若租客之行為已嚴重影響鄰居安寧或違反公寓大廈管理條例之相關規定，房東可能因管理不善而受管理委員會催促處理。

(4) 房東得採取之保護措施
雖然房東無義務介入租客間糾紛，但為保護自身權益，建議房東採取以下措施：首先，以書面（如存證信函或通訊軟體訊息）通知雙方租客，要求其自行和平解決糾紛，並告知如有違法行為應自行負責；其次，若糾紛持續且影響房屋正常使用或損壞房屋設備，房東得依民法第438條及第440條規定，以承租人未依約定方法使用租賃物為由，催告改善並得終止租賃契約。臺灣臺北地方法院110年度簡上字第89號判決肯認，承租人之行為嚴重妨害房屋正常使用時，出租人得據此終止契約。

五、結論與建議

結論：租客與室友之間的個人糾紛，原則上應由當事人自行協調處理，不屬於房東之租賃契約義務範圍。房東不介入處理並不會產生法律責任。惟扣留鑰匙阻止他人進入之行為可能構成刑法強制罪，受害方得自行報警處理。

1. 以書面方式（存證信函或通訊軟體留存紀錄）通知雙方租客，明確告知租客間之個人糾紛應自行協調解決，房東無義務介入處理。
2. 提醒扣留鑰匙之租客，其行為可能構成刑法第304條強制罪，應立即歸還鑰匙，避免觸法。
3. 建議受害之租客如遭扣留鑰匙無法進入房間，可自行撥打110報警處理，由警方到場排除妨害。
4. 留存所有與雙方租客之通訊紀錄，作為日後可能產生之法律爭議之證據。
5. 檢視租賃契約內容，確認是否有關於合住規範、糾紛處理或終止契約之特別約定，以利後續必要時援引。
6. 若糾紛持續且影響房屋正常使用或造成房屋設備毀損，得依契約約定或民法相關規定，催告改善並評估是否終止租賃契約。
7. 未來出租房屋時，建議於租賃契約中明確約定合住規範及違約條款，以預防類似糾紛發生。