老舊房屋耐震能力不足：可否要求整修？

一、問題／事實整理

甲方購入一棟屋齡較高之公寓，購買時乙方（賣方）及仲介均未提及房屋耐震問題。嗣因政府更新建築耐震標準，甲方委託專業評估後發現房屋結構未達現行耐震規範，需投入大筆費用進行補強。甲方欲了解乙方是否應負瑕疵擔保責任、能否請求賠償，以及有無其他救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 耐震能力不足是否構成房屋買賣之物之瑕疵？
• 新建築標準是否得追溯適用於興建時合規之老舊房屋？
• 賣方未告知耐震問題是否構成瑕疵擔保或侵權責任？
• 買方得否申請政府耐震補強補助以減輕負擔？

三、相關法條

民法第354條：物之瑕疵擔保責任。

民法第365條：瑕疵擔保請求權之時效。

建築法第5條：建築物之構造安全規範。

民法第184條：一般侵權行為之損害賠償。

四、法律分析

（1）耐震不足與瑕疵擔保之認定
耐震能力不足屬一般檢查難以發現之隱蔽瑕疵，依民法第354條，賣方應對買賣標的物之瑕疵負擔保責任。惟老舊房屋若係依興建當時之建築法規設計施工，於當時標準下並無瑕疵，則新法規之更新原則上不溯及既往，難以據此認定賣方違反擔保義務。關鍵在於賣方是否於出售時已知悉或應知悉耐震不足之情事而故意隱瞞；若有此情形，買方得依民法第360條請求損害賠償，或依民法第184條主張侵權責任。

（2）救濟途徑與政府補助
買方應先確認瑕疵擔保請求權是否仍在時效期間內（依民法第365條，通常自發現瑕疵起6個月內行使）。若已逾時效，仍得視賣方是否有故意隱瞞之情形，另依侵權行為請求損害賠償。此外，政府已推動老舊建築耐震補強補助政策，內政部營建署及各地方政府均提供部分工程費用之補助，買方應主動查詢並提出申請。亦可與同棟住戶聯合推動社區補強計畫，以爭取更高之補助比例並降低個人負擔。

五、結論與建議

1. 委託專業耐震評估：聘請結構工程師出具正式耐震評估報告，確認房屋結構之安全狀況。
2. 調查賣方知悉程度：蒐集賣方過往維修紀錄、結構檢驗資料等，評估賣方是否曾知悉耐震問題。
3. 確認法律時效：計算瑕疵擔保及侵權請求權之時效，評估法律追索之可行性。
4. 申請政府補助：向地方政府建管單位及內政部營建署查詢耐震補強補助方案並提出申請。
5. 必要時委任律師：若有證據證明賣方故意隱瞞瑕疵，委任律師提起損害賠償訴訟。