廣告看板合約未到，房東可否無條件收回

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（承租人）向出租人承租牆面設置廣告看板，雙方簽訂定期租賃契約，租期尚有約五年。承租人已投入數十萬元資金設置廣告看板設備，租賃期間僅經過約二至三年。近日出租人以該物業有自用規劃開發為由，要求承租人無條件配合返還租賃標的。契約中載有「如該物業有相關規劃開發，承租人須無條件配合」之條款。承租人欲瞭解：是否得拒絕出租人之要求，以及是否得請求出租人賠償損失。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 定期租賃契約期間屆滿前，出租人得否片面提前終止契約？其法律依據為何？
• 契約中「如有相關規劃開發，承租人須無條件配合」之條款，其效力如何？是否構成民法第247條之1所定顯失公平之定型化契約條款？
• 出租人提前終止契約時，承租人得請求之損害賠償範圍為何？包括設備投資損失及預期收益損失？
• 承租人是否得拒絕出租人之返還請求，繼續占有租賃標的至租期屆滿？
• 出租人是否應返還未到期之已收取租金？

三、相關法條

• 民法第450條 — 定期租賃之存續期間
• 民法第453條 — 定期租賃不得任意終止
• 民法第247條之1 — 定型化契約條款之效力限制（顯失公平條款）
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能之損害賠償
• 民法第216條 — 損害賠償之範圍（所受損害及所失利益）
• 民法第455條 — 租賃關係消滅後之返還義務

四、法律分析

(1) 定期租賃契約之拘束力與提前終止
依民法第450條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。同法第453條規定，定期租賃契約於期限屆滿前，出租人原則上不得片面終止契約。本案雙方簽訂定期租賃契約，租期尚有約五年，出租人於契約期間內自不得無故要求承租人返還租賃標的。最高法院106年度台上字第1671號判決揭示，定期租賃契約具有拘束雙方當事人之效力，非有法定或約定事由，任一方不得片面終止。

(2) 「無條件配合」條款之效力審查
契約中載有「如該物業有相關規劃開發，承租人須無條件配合」之條款，該條款之效力應視契約性質而定。若該條款係由出租人單方預先擬定，承租人並無磋商餘地，則屬定型化契約條款，得依民法第247條之1規定審查其公平性。該條款使出租人得於任何時點以自用規劃為由終止契約，且承租人「無條件」配合意味不得請求任何補償，此對承租人之權益顯失公平，有違誠信原則，該條款應屬無效。臺灣高等法院103年度上字第1230號判決指出，定型化契約條款若使一方得任意終止契約而他方不得請求賠償，應認為顯失公平而無效。

(3) 承租人得請求之損害賠償
縱認該「無條件配合」條款有效，或出租人依其他事由合法終止契約，承租人仍得依民法第216條請求損害賠償。損害賠償之範圍包括：所受損害部分，即承租人設置廣告看板設備投入之數十萬元，按尚未攤銷之比例計算；所失利益部分，即承租人於剩餘租期內可預期取得之廣告收益，扣除租金成本後之淨利益。最高法院110年度台上字第2359號判決指出，出租人提前終止租賃契約者，承租人得請求賠償因終止所受之損害及所失之利益。

(4) 承租人得否拒絕返還
在出租人未合法終止契約之前，租賃關係繼續存在，承租人有權繼續使用租賃標的。依民法第455條規定，僅於租賃關係消滅時，承租人始負返還義務。出租人如片面要求返還而未經合法終止程序，承租人得拒絕之。惟承租人應注意，若出租人以強制手段收回（如斷水斷電、拆除設備等），承租人得依民法侵權行為規定請求損害賠償，並得聲請假處分以保全其租賃權利。

五、結論與建議

結論：定期租賃契約期間內，出租人原則上不得片面提前終止契約。契約中「無條件配合」條款如屬定型化契約條款，因顯失公平應屬無效。即便出租人合法終止契約，承租人仍得請求設備投資損失及預期收益損失之損害賠償。

1. 立即委託律師寄發存證信函予出租人，表明租賃契約仍有效存續，拒絕出租人片面終止之要求，並保留損害賠償請求權。
2. 蒐集並保全相關證據，包括租賃契約書、廣告看板設置費用之發票收據、廣告收益紀錄、出租人要求返還之書面或通訊紀錄等。
3. 審視契約中「無條件配合」條款之性質，評估該條款是否為定型化契約條款，如是，得主張依民法第247條之1該條款無效。
4. 如出租人仍堅持收回，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，透過第三方協調達成合理補償方案。
5. 調解不成者，考慮向法院提起訴訟，請求確認租賃關係存在，或請求出租人賠償設備未攤銷成本及剩餘租期預期收益之損失。
6. 如有遭出租人強制收回之急迫危險，得向法院聲請定暫時狀態之假處分，禁止出租人於訴訟確定前收回租賃標的。
7. 評估是否接受出租人之合理補償方案後提前終止契約，權衡訴訟成本與和解利益，選擇最有利之處理方式。