土地占用問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（土地所有人）所有之土地遭鄰地建物所有人之承租人占用使用。經查，該建物所有人僅有建物之所有權，並未取得系爭土地之所有權或合法使用權。建物所有人將建物出租予第三人（承租人），承租人實際占有使用系爭土地。當事人欲瞭解應向何人主張不當得利之補償：(1)實際占用之承租人、(2)建物所有人、或(3)土地所有人（即當事人本身以外之其他共有人），以及各該請求之法律依據為何。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建物所有人未取得土地使用權而於該土地上興建或持有建物，是否構成無權占有？其與土地所有人間之法律關係為何？
• 建物所有人將建物出租予承租人後，不當得利之請求對象應為建物所有人、承租人、或二者均得請求？
• 不當得利之金額應如何計算？是否以相當於土地租金之金額為準？
• 土地所有人除不當得利外，得否同時請求拆屋還地？
• 建物所有人是否可能主張有合法使用土地之權源（如法定地上權等）？

三、法律分析

(1) 無權占有之認定
依民法第767條第1項，土地所有人對於無權占有其土地者，得請求返還之。建物所有人如未取得土地所有權，亦未與土地所有人訂立租賃契約、地上權設定或其他合法使用權源，則其以建物占用系爭土地即構成無權占有。最高法院102年度台上字第1508號判決指出，占有人應就其占有係有正當權源之事實負舉證責任。惟應注意是否有民法第876條法定地上權之適用——即土地及其上建物同屬一人所有，嗣後因強制執行等原因分屬不同人時，視為已有地上權之設定。如無此情形，建物所有人即屬無權占有。

(2) 不當得利請求之對象
依民法第179條，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。就土地被無權占有而言，最高法院61年台上字第1695號判例明確指出，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，應返還不當得利。關於請求對象：建物所有人為間接占有人，因其以建物占用土地而獲得使用土地之利益，土地所有人得向其請求返還不當得利。承租人為直接占有人，其實際使用土地亦構成無權占有，土地所有人亦得向其請求。實務上，土地所有人得同時起訴建物所有人及承租人，請求連帶給付不當得利。最高法院97年度台上字第294號判決認為，建物所有人與承租人就占用他人土地之不當得利，應負不真正連帶債務。

(3) 不當得利金額之計算
相當於租金之不當得利金額，實務上依土地法第97條第1項規定之標準計算，即以土地申報地價年息百分之五至百分之十為上限。最高法院68年台上字第3071號判例指出，應斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等因素決定之。通常法院會以土地公告地價之一定比例（年息百分之五至百分之八）計算每年之不當得利金額，並得請求自占用時起至返還土地止之不當得利。

(4) 拆屋還地之請求
土地所有人除請求不當得利外，尚得依民法第767條第1項請求建物所有人拆除建物並返還土地（即拆屋還地之訴）。惟最高法院106年度台上字第2437號判決指出，法院應審酌建物之價值、使用年限、拆除對社會經濟之影響等因素，判斷拆屋還地之請求是否有權利濫用之虞。若建物價值遠高於土地價值，或拆除對公益有重大影響，法院可能駁回拆屋還地之請求，而改以金錢補償方式處理。

四、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權（拆屋還地之依據）
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第876條 — 法定地上權
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之限制（不當得利計算之參考基準）
• 民法第148條 — 權利行使不得違反誠信原則及權利濫用之禁止

五、結論與建議

結論：土地所有人得同時向建物所有人及承租人主張不當得利之返還，二者負不真正連帶債務。不當得利金額以相當於土地租金之標準計算。土地所有人另得請求建物所有人拆屋還地，惟應考量權利濫用之風險。

1. 先向地政機關申請系爭土地之登記謄本及地籍圖，確認土地之範圍、面積及相鄰土地之關係，並查明建物之登記資料及所有權歸屬。
2. 委請測量公司或地政機關進行土地鑑界測量，精確測定建物占用土地之面積，作為計算不當得利金額之基礎。
3. 確認建物所有人是否具有合法使用土地之權源，包括查閱是否有地上權登記、租賃契約或法定地上權之適用。
4. 以存證信函同時通知建物所有人及承租人，表明系爭土地遭無權占用，請求其於一定期限內騰空返還土地並給付相當於租金之不當得利，否則將提起訴訟。
5. 如協商不成，委任律師提起民事訴訟，同時以建物所有人及承租人為被告，聲明請求：(1)拆除占用土地上之建物並返還土地；(2)給付自占用時起至返還土地止按月計算之不當得利。
6. 訴訟中注意舉證土地所有權、建物占用面積及不當得利計算基礎（以土地公告地價年息百分之五至百分之八為標準），並聲請法院囑託鑑定占用面積。
7. 考量是否先行調解，依民事訴訟法第403條，不動產糾紛於起訴前應先經法院調解，若調解成立可快速解決紛爭。