房屋的所有人要賣房，親生父母不搬出

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人十餘年前購買房屋，所有權登記在自己名下，購屋時父母有提供部分金錢協助（未留書面證明），但大部分費用由當事人自行負擔。父母與當事人同住，生活開銷亦由當事人負責。近日因家庭糾紛（父母將其名下另外兩棟房屋無條件過戶給當事人之姊姊，且未事先告知，而當事人曾出錢協助繳付該等房屋之頭期款），當事人與父母關係緊張，欲將現住房屋出售並請父母搬遷至姊姊處同住，但父母拒絕溝通且拒絕遷出。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 父母居住於子女名下之房屋，其占有權源為何？是否構成使用借貸關係？所有權人得否終止該借貸關係？
• 所有權人得否依民法第767條行使所有物返還請求權，請求父母遷讓房屋？法院實務上如何審酌此類親屬間訴訟？
• 父母主張購屋時有出資協助，是否得據此主張對房屋有共有權或居住權利？未留書面證明時舉證責任如何分配？
• 當事人曾出資協助姊姊名下房屋之頭期款，得否請求返還？請求權基礎為何？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權（排除侵害及防止妨害）
• 民法第464條 — 使用借貸之定義
• 民法第470條 — 使用借貸之返還時期
• 民法第472條 — 貸與人之終止權
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第478條 — 消費借貸之返還（金錢借貸）
• 強制執行法第124條 — 遷讓房屋之強制執行方法

四、法律分析

(1) 父母占有之法律性質與所有權人之權利
本案房屋登記在當事人名下，當事人為合法所有權人，依民法第765條享有使用、收益及處分之完全權利。父母與子女同住，在法律上多被認定為無償之使用借貸關係（民法第464條），即子女無償提供房屋供父母居住使用。然使用借貸未定期限且使用目的已完畢，或貸與人有不可預知之需要時，依民法第470條及第472條規定，貸與人得隨時請求返還借用物。最高法院104年度台上字第1927號判決揭示，未定期限之使用借貸，貸與人得隨時終止契約請求返還。

(2) 遷讓房屋之訴訟程序
若父母拒絕搬遷，當事人得以所有權人之地位，依民法第767條第1項前段向法院提起遷讓房屋之民事訴訟，主張父母為無權占有人，請求返還房屋。起訴前應先以存證信函通知父母終止使用借貸關係，定合理期限（通常為一至三個月）請求搬遷。取得勝訴確定判決後，若父母仍不搬離，得依強制執行法第124條聲請法院強制執行。實務上，法院審理此類親屬間訴訟，雖會依法判決，但通常會先行調解程序，嘗試促成雙方和解。

(3) 父母出資之法律效果
父母主張購屋時有出資協助，惟未留書面證明。在法律上，父母之出資可能被認定為：（一）贈與（民法第406條），即無償資助子女購屋，此為最常見之認定；（二）借貸（民法第474條），即父母借款予子女購屋，日後子女應返還；（三）出資取得共有權，即父母主張依出資比例對房屋享有共有權。若父母主張非贈與而為借貸或共有，依舉證責任分配原則，應由父母負舉證之責。在無書面證明之情況下，若無其他證據（如對話紀錄、匯款紀錄等）佐證，法院通常傾向認定為贈與。

(4) 頭期款返還之請求
當事人曾出資協助父母名下房屋之頭期款，而該等房屋已由父母過戶予姊姊。若當事人之出資性質為借貸，得依民法第478條請求父母返還；若為贈與，則原則上不得請求返還。當事人應蒐集匯款紀錄、對話紀錄等證據，釐清出資之法律性質。若可證明為借貸關係，應注意消滅時效為15年（民法第125條），自得請求返還時起算。

五、結論與建議

結論：房屋既登記在當事人名下，當事人為合法所有權人，有權處分該房屋。父母之居住屬使用借貸性質，當事人得終止借貸關係後，依法請求父母遷讓房屋。父母若主張購屋出資非贈與性質，應由父母負舉證責任。

1. 先以存證信函正式通知父母終止使用借貸關係，載明請求於收函後一至三個月內搬遷，並保留存證信函及回執作為證據。
2. 在提起訴訟前，建議先向鄉鎮市區公所申請調解或至法院聲請調解，嘗試以和平方式解決紛爭，兼顧親情關係。
3. 若調解不成立，委任律師向法院提起遷讓房屋之民事訴訟，以父母為被告，主張所有物返還請求權。
4. 蒐集整理相關證據，包括：房屋所有權狀、購屋時之買賣契約、貸款資料、自行繳付房貸之證明、與父母及姊姊之對話紀錄或通訊紀錄等。
5. 就協助繳付姊姊名下房屋頭期款一事，蒐集匯款紀錄及相關對話紀錄，評估是否得依借貸關係或不當得利請求返還，並注意時效問題。
6. 評估房屋出售之時程規劃，考量訴訟及強制執行程序可能需時數月至一年以上，提前與買方溝通交屋時程安排。
7. 委任專業律師全程協助處理，因本案涉及親屬間不動產糾紛、使用借貸終止、金錢返還等多重法律問題，需要專業判斷與策略規劃。