建築容積率超額：房屋是否應被拆除？

一、問題／事實整理

某買方以高額價金購入一新建案住宅，購買時建設公司及仲介均表示該建案已取得合法建築執照且符合都市計畫法規。交屋入住約一年後，買方收到地方政府通知，指該建案之建築面積超過法定容積率達百分之十五，被認定違反都市計畫規定並限期改善。改善方案包括拆除超建部分、繳納罰款或申請容積率調整等。買方欲了解房屋是否面臨強制拆除風險、建設公司應負之責任，以及買方之自身權利保障。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 建築執照之核發是否代表房屋永久合法？建築執照遭撤銷後房屋之法律地位如何變化？
• 容積率超額是否必然導致房屋被強制拆除？主管機關之裁量考量因素為何？
• 建設公司對於容積率違規應負何種民事賠償責任？買方得如何追償？
• 善意購買人之信賴保護在容積率違規案件中如何適用？

三、相關法條

建築法第86條：違反建築法規定之建築物，主管建築機關得強制拆除或限期改善。

都市計畫法第39條：對於都市計畫各使用區之建蔽率及容積率，由直轄市或縣市政府依法訂定。

民法第184條：因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，為買方向建設公司求償之依據。

消費者保護法第7條：從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，應確保其提供之商品或服務無安全或衛生上之危險。

四、法律分析

（1）建築執照之效力與容積率違規之法律後果
建築執照之核發僅表示建築計畫於審查時符合法規要求，並非永久之合法保證。若事後經查核發現建築執照之核發有瑕疵（例如申請時提供不實資料、計算錯誤等），主管機關得依法撤銷或廢止該執照。一旦建照失其效力，原本合法之建物即可能被認定為違章建築。依建築法第86條規定，主管機關對於違規建物得處以罰鍰並限期改善，逾期不改善或改善仍不合規定者，得連續處罰並強制拆除。然而，實務上容積率超額百分之十五屬中等程度之違規，主管機關通常不會立即強制拆除已建成且有人居住之建物，而是優先要求建設公司提出改善方案。改善方案可能包括：拆除超建之樓層或面積、繳納容積移入代金、或透過都市計畫變更程序取得合法容積。主管機關之裁量會考量違規程度、公共安全影響、居民權益保障及建物經濟價值等因素。買方作為善意第三人，其居住權益通常會被納入考量。

（2）建設公司之賠償責任與買方之求償途徑
建設公司負責建案之規劃、設計與施工，對於建物是否符合容積率規定負有最終責任。若建設公司於申請建照時提供不實資料或疏於核算容積率，導致建物違規，依民法第184條第1項及第2項規定，構成故意或過失之侵權行為，應對買方負損害賠償責任。損害範圍包括：房屋因違規而貶值之差額、改善工程之分攤費用、因違規而無法正常使用或處分房屋所生之損失、精神慰撫金等。此外，買方得依消費者保護法第7條主張建設公司提供之商品（房屋）不符合安全標準，請求賠償。若買賣契約中存在建設公司保證房屋合法之條款，買方另得依契約不履行請求損害賠償。實務上，買方宜先蒐集建設公司銷售時之廣告文宣、契約保證條款、建照核發文件等證據，委任律師評估求償方案。由於建設公司可能面臨多數買方之集體求償，買方亦可考慮與同一建案之其他購買者聯合行動，提高談判籌碼並分攤訴訟費用。

五、結論與建議

1. 向主管機關查詢違規詳情：向地方政府建管處或都發局查詢該建案之具體違規情形、改善期限及可能之處理方案，充分掌握事實。
2. 委託獨立測量師覆核：聘請建築師或測量師獨立計算建物之實際容積率，確認超額幅度，作為與建設公司交涉及訴訟之依據。
3. 蒐集建設公司之銷售承諾：保存購屋契約、銷售廣告、建照影本、與建設公司之所有書面往來等文件，作為建設公司保證合法之證據。
4. 向建設公司發函求償：以存證信函通知建設公司承擔改善費用及房屋貶值損害，若建設公司拒絕，即委任律師提起民事訴訟或消費者保護訴訟。
5. 積極參與主管機關之改善程序：出席相關會議表達善意購買人之立場，爭取對已建成部分之合法化方案，避免房屋遭強制拆除。