遺產繼承時房屋被占用：應如何驅趕無權占有人？

一、問題／事實整理

某繼承人為被繼承人之唯一法定繼承人，被繼承人過世後留有一棟老舊公寓作為遺產。被繼承人過世後，一名遠親未經繼承人同意即搬入該公寓居住，至今已逾半年。該遠親拒絕搬離，聲稱曾獲被繼承人生前口頭許可居住。繼承人多次要求其遷出均遭拒，甚至遭受言語威脅。繼承人欲了解其作為合法所有人之權利、驅離無權占有人之法律程序，以及該遠親是否可能因長期占有而取得產權。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 繼承人是否自被繼承人死亡時當然取得遺產不動產之所有權？繼承登記前是否影響權利行使？
• 遠親主張曾獲被繼承人口頭同意居住，是否構成合法之占有權源？被繼承人死亡後該同意是否消滅？
• 繼承人應循何種法律程序請求無權占有人遷出並返還房屋？
• 無權占有人是否可能因持續占有而取得時效所有權？其要件及期間為何？

三、相關法條

民法第767條：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。

民法第1148條：繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。

民法第769條：以所有之意思，和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產滿二十年者，得請求登記為所有人。

民法第470條：借用人應於契約所定期限屆滿時返還借用物；未定期限者，於借貸之目的使用完畢時返還之。

四、法律分析

（1）繼承人之所有權取得與無權占有之認定
依民法第1148條規定，繼承人自繼承開始時（即被繼承人死亡時）當然承受被繼承人財產上之一切權利義務，無須經任何登記或法律行為即生效力。因此，繼承人自被繼承人死亡之日起即為該公寓之合法所有人，縱使尚未辦理繼承登記，其所有權亦已發生。至於遠親主張曾獲被繼承人口頭同意居住一節，即便屬實，此種無償使用之法律性質為「使用借貸」關係，依民法第470條規定，借用人應於契約所定期限屆滿時返還借用物。被繼承人死亡後，原使用借貸契約之出借人地位由繼承人繼受，繼承人有權終止該借貸關係並請求返還。況且，口頭同意之使用借貸未定期限者，出借人得隨時請求返還。遠親於繼承人明確表示終止借貸後仍拒不搬離，即構成無權占有。繼承人得依民法第767條第1項前段規定，請求無權占有人返還房屋。此外，繼承人尚得依民法第179條不當得利規定，請求遠親給付相當於租金之不當得利。

（2）排除侵害之法律程序與時效取得之風險評估
繼承人欲收回房屋，應先以存證信函正式通知遠親終止使用借貸關係，限期遷出（通常以三十日為合理期限）。若遠親逾期仍不搬離，繼承人應委任律師向管轄地方法院提起民事訴訟，請求返還房屋及給付相當於租金之不當得利。法院一旦確認繼承人之所有權及被告之無權占有事實，通常即判決被告應遷出房屋。取得確定判決後，若遠親仍不自動履行，繼承人得持判決聲請法院強制執行，由執行官偕同員警強制遷離占有人。整個訴訟至強制執行程序通常需時六個月至一年。至於時效取得之風險，依民法第769條規定，須以所有之意思、和平、公然、繼續占有「未登記之不動產」滿二十年始得主張。本案公寓已辦理所有權登記，依實務見解，已登記之不動產不適用時效取得之規定，故遠親無論占有多久均無法取得該公寓之所有權。繼承人毋須擔憂時效取得之問題，但仍應儘速採取法律行動，避免長期占有衍生其他複雜法律關係。

五、結論與建議

1. 儘速辦理繼承登記：向地政事務所辦理繼承登記，將不動產所有權移轉登記至繼承人名下，強化法律地位並便於後續訴訟舉證。
2. 以存證信函正式催告遷出：向遠親寄發存證信函，明確表示終止使用借貸關係，限期三十日內搬離，並保留送達證明作為訴訟證據。
3. 蒐集無權占有之證據：保存所有與遠親之溝通紀錄、拒絕搬遷之錄音或書面證據、遭受言語威脅之紀錄等，作為訴訟之佐證資料。
4. 委任律師提起返還房屋訴訟：催告期滿後，委任律師向法院提起民事訴訟，請求遠親遷出房屋、返還占有，並一併請求相當於租金之不當得利。
5. 必要時報警處理：若遠親有暴力威脅或其他犯罪行為（如毀損房屋設備等），應即時報警處理，並評估是否另提刑事告訴以強化法律壓力。