問題161：外牆水泥剝落

一、問題／事實整理

某公寓大廈之住戶發現建物外牆水泥大面積剝落，鋼筋裸露在外，剝落位置位於特定住戶之外牆範圍。住戶間對於修繕費用應由全體住戶依比例分攤，抑或由該特定樓層之區分所有權人自行負擔，產生嚴重歧見。本案涉及公寓大廈外牆究竟屬於共用部分或專有部分之法律定性，以及修繕費用分擔之法律依據。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 公寓大廈之外牆在法律上應定性為共用部分或專有部分？其修繕義務歸屬為何？
• 外牆水泥剝落之修繕費用，應由管理委員會以公共基金支應，或由特定區分所有權人自行負擔？
• 若外牆剝落導致公共安全危險，管理委員會或住戶得採取何種法律措施強制修繕？
• 區分所有權人對外牆之使用權限為何？是否得拒絕配合全棟外牆修繕工程？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第7條 — 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其為下列各款者，並不得為約定專用部分：基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造等。
• 公寓大廈管理條例第10條 — 專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人自行為之。共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
• 民法第191條 — 土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生已盡相當之注意者，不在此限。
• 民法第799條 — 稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
• 公寓大廈管理條例第6條 — 住戶應遵守事項，不得任意破壞或變更建築物之共用部分。

四、法律分析

（1）外牆之法律定性：共用部分
依公寓大廈管理條例第7條及民法第799條之規定，公寓大廈之外牆屬於建築物之主要構造體，為全體區分所有權人共有之共用部分。實務上，最高法院及各級法院一致認定，外牆雖與特定樓層之專有部分相鄰，但其結構功能係維繫整棟建築物之安全與完整性，非屬任何個別區分所有權人之專有部分。因此，外牆水泥剝落之修繕責任應歸屬於全體區分所有權人，而非僅由特定樓層之住戶負擔。

（2）修繕費用之分擔方式
依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，共用部分之修繕費用應由公共基金支付，或由全體區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。管理委員會應依同條例第36條之職務規定，主動辦理外牆修繕事宜。若公共基金不足以支應修繕費用，管理委員會應召集區分所有權人會議決議收取修繕費用之分攤方式。個別住戶不得以剝落位置不在其樓層為由拒絕分擔費用。

（3）公共安全之強制修繕
外牆水泥剝落致鋼筋裸露，不僅影響建築物結構安全，更對行經建築物周圍之行人構成嚴重之公共安全威脅。依民法第191條之規定，若剝落之水泥塊砸傷行人或損壞他人財物，全體區分所有權人將負連帶賠償責任。主管機關（直轄市或縣市政府工務局）亦得依建築法相關規定，命建築物所有權人限期修繕，屆期未修繕者得處以罰鍰並得連續處罰。

（4）住戶配合修繕之義務
依公寓大廈管理條例第6條之規定，住戶不得拒絕配合全棟外牆之修繕工程。即使修繕工程需進入特定住戶之專有部分施工（如搭設鷹架、防護網等），該住戶亦有容忍義務。若住戶拒絕配合，管理委員會得依同條例第47條之規定報請主管機關處理，主管機關得命其限期改善，屆期未改善者處以罰鍰。

五、結論與建議

公寓大廈外牆依法屬於全體區分所有權人共有之共用部分，其修繕費用應由全體區分所有權人按應有部分比例分擔，不應僅由特定樓層之住戶單獨負擔。管理委員會應積極處理，以維護建築物安全並避免衍生公共安全事故之損害賠償責任。

1. 立即通報管理委員會：發現外牆水泥剝落應立即通報管理委員會，並拍照留存剝落範圍、位置及嚴重程度之證據，以利後續修繕規劃及費用估算。
2. 設置安全警示措施：於外牆剝落區域下方設置警示標誌及安全圍籬，防止水泥碎塊掉落傷及行人，以降低全體區分所有權人依民法第191條所負之工作物所有人責任風險。
3. 召開區分所有權人會議：管理委員會應依法召集區分所有權人會議，就外牆修繕工程之範圍、預算、施工廠商選定及費用分擔方式進行決議。
4. 委託專業機構鑑定：委請結構技師或專業建築師進行建物外牆安全鑑定，確認剝落原因（如施工瑕疵、地震損害、自然老化等），並評估是否影響建築物整體結構安全。
5. 動用公共基金或決議收取修繕費：優先以公共基金支應修繕費用，不足部分依區分所有權人會議決議，按各住戶之應有部分比例收取。拒繳者管理委員會得依法訴請給付。
6. 保留向原建商求償之權利：若經鑑定外牆剝落係因建商施工瑕疵所致，且仍在法定保固期間內或瑕疵擔保請求權時效內，得向原建商主張瑕疵擔保或債務不履行之損害賠償。
7. 諮詢專業律師：若住戶間對修繕費用分擔方式有重大爭議，或有住戶拒絕配合修繕工程，建議諮詢熟悉公寓大廈管理法制之專業律師，以確保依法妥適處理。